[긴급 전문가 진단] “칼빼든 최경환, 부동산 시장엔 긍정적...후속 조치 서둘러야”

금융규제 완화 환영·우려 상존… "국회 계류법 및 전세과세 조정 시급" 한 목소리

아주경제 이명철·권경렬 기자 =최경환 경제부총리 후보자가 작심한 듯 부동산 경기 활성화 발언을 내놓으면서 부동산 시장 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있다.

건설·부동산 분야를 관장하는 국토교통부는 그동안 부동산 시장 정상화를 위한 다양한 규제 완화를 추진해왔다. 하지만 세제 관할 부처인 기획재정부나 국회 등과 의견이 엇갈려 시장에 혼선을 빚기도 했다.

이런 상황에서 내수진작을 위한 경기부양에 방점을 찎고 있는 최 후보자를 주축으로 새로운 경제팀이 꾸려지면 부처간 이해관계가 엇갈리며 지지부진 했던 부동산 규제 완화 및 추가 대책이 속도를 낼 것으로 기대된다.

부동산 전문가들은 최 후보자가 언급한 총부채상환비율(DTI)·담보대출인정비율(LTV) 금융규제 완화와 분양가상한제 및 다주택자 규제완화가 가 함께 이뤄질 때 시장에 시너지 효과를 가져올 것으로 내다봤다. 

◆“최경환 경기부양 기조, 부동산 시장 활성화 기대”

새 경제팀에 대해 부동산 전문가들은 일단 기대감을 내비쳤다. 두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 “주택 임대소득에 대한 과세방침과 세월호 사고로 국내 소비심리가 극도로 가라앉아 부동산 시장 위기감도 커지는 상황이었다”며 “이런 가운데 최 후보자의 경기 활성화 기조가 다시 기대감을 불러일으키고 있다”고 평가했다.

단 아직까지는 시장 활성화 조치가 지속될 것이라는 심리요인의 개선 정도에 그칠 것이라는 시각도 있다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 “리츠 투자 등 부동산증권화상품 투자 증가와 대출조건 완화로 경기 활성화에 도움을 줄 것”이라면서도 “현재 부동산 경기 부진은 리츠 투자나 대출 여건만의 문제는 아니어서 급속히 개선될 가능성은 크지 않다”고 진단했다.

전면 손질에 들어가게 되는 DTI와 LTV는 매매수요 증가에 도움을 줄 것으로 예상했다. 단 가계부채 증가 및 투기에 대한 우려도 상존했다.

홍석민 우리은행 부동산연구실 실장은 “이자비용 감소에 따른 개인의 가계부담 경감 효과와 부동산 시장 및 국내 경기 회복이 기대된다”면서도 “주택 투기수요 증가와 가계부채 증가 및 금융 건전성 훼손이 우려되고 금융위기 등 대외 경제 충격 발생 시 대응 능력이 축소될 수 있다”고 평가했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “주택 거래량이 확대되지만 담보대출도 증가하게 될 것”이라며 “가계부채 총량과 건전성을 고려할 때 규제 가이드라인을 변경하기보다 합리적 미세조정을 검토하는 것이 좋다”고 제안했다.

이 교수는 “매매수요를 자극함에 따라 중대형이나 다주택자 중심의 수요 증가가 예상된다”며 “지나친 대출조건 완화는 과도한 주택수요를 발생시켜 부실위험이 있다”고 경계했다.

◆“분양가상한제·임대과세·전세난 해결해야”

금융규제 외에도 시장 정상화를 위한 해결 과제가 산적했다는 게 전문가들의 지적이다. 아직까지 정부 정책에 대한 시장의 불신감이 팽배한 것을 감안하면 국회 계류법안 처리 등 조속한 후속조치의 이행이 시급하다는 지적이다. 

두 연구위원은 “규제 완화를 강조하는 부동산 정책이 일관성을 갖고 추진돼 투자 수요 유입으로 이어질 수 있을 것인가는 잔존 규제의 신속한 폐지나 철폐의 마무리에 따라 좌우될 것”이라며 “분양가상한제의 폐지 또는 근본 개선, 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 폐지, 다주택자 종합부동산세 개선”을 중요한 정상화 대책으로 꼽았다.

홍 실장도 다주택자에 대한 종부세 조정을 우선으로 지목했다. 그는 “주택시장은 수요와 공급이 만나는 곳으로 여력이 있는 사람이 다수의 주택을 구입해 돈이 들어오고 이를 통해 시장이 회전하는 것이 바람직한 시장 논리”라고 주장했다.

청약제도를 개선해 분양시장 수요를 늘리자는 의견도 나왔다. 함 센터장은 “수도권 청약 1순위 요건 완화나 청약통장 통폐합, 수도권 그린벨트 해제지 분양권 전매규제 및 실거주요건 완화를 고려할만하다”고 제시했다. 또 “신축 및 재고 1주택자의 양도세 5년 한시 감면제도 부활도 도움이 될 것”이라고 덧붙였다.

최근 주택시장의 불확실성을 키웠다는 지적을 받는 임대과세의 조정도 시급한 문제다. 특히 지난 13일 수정안 발표 시 보류됐던 전세 과세에 대한 지적이 많았다.

이 교수는 가장 중요한 대책을 임대 과세로 지목했다. 그는 “임대 과세는 장기로 바람직하지만 아직 시장은 이를 충분히 받아들일 상황이 되지 못하기 때문에 일부 수정이 불가피하다”며 “전세과세는 현행 체계를 유지하고 임대소득 신고를 위한 양성화 방안이 먼저 제시돼야 한다”고 주문했다.

두 연구위원은 “전세라는 독특한 제도를 감안할 필요가 있다”며 “전세에 대한 비과세로 전세 물량의 공급을 촉진해야 한다”고 강조했다.

함 센터장은 “분리과세 기준을 3000만원 이하로 확대하거나 종합소득 분리과세 단일세율인 14%를 소득세 최저세율인 6% 수준으로 낮추는 방향도 고려할만하다”고 말했다.

부동산 정책의 중요축인 주거안정을 위해서는 임대주택의 공급 확대가 중요하다고 입을 모았다. 이를 위한 다주택자 활용 및 세제 혜택 등도 제시됐다.

함 센터장은 “공유형모기지 대상을 연소득 7000만원에서 영국과 같이 1억원 수준으로 높인다던지 손익공유형 모기지 상품 LTV를 40%에서 70%로 완화하는 등 추가적인 세제·금융정책 보완이 필요하다”고 전했다.

이 교수는 “보증부 월세(반전세)를 빠르게 월세로 전환시키기 위해 보증금을 보증보험이나 월세카드로 대체하는 방안이 바람직하다”며 “무주택자에 대한 저렴한 내집마련 기회 및 임대인 조세·금융 지원이 확대돼야 한다”고 분석했다.

두 연구위원은 “거주만족도가 뒤처지지 않도록 물량 중심의 임대정책에서 한 걸음 더 나아가야 한다”며 “임대주택의 관리를 체계화해 쾌적한 주거환경을 유지해야 한다”고 말했다.