분양권 전매제한 풀린다...판교·위례·마곡, 프리미엄 3파전

판교 알파리움 최고 2억원까지 붙어…복등기 등 불법거래 횡행

아주경제 권경렬 기자 =전매제한이 풀리는 서울 마곡지구와 위례·판교신도시 등 서울·수도권 주요택지지구 아파트들이 많게는 2억원 가량 웃돈이 붙어 거래가 되고 있어 주목된다. 다운계약서·복등기(이중등기) 등 불법 거래도 이뤄지고 중개업자마다 프리미엄이 천차만별이어서 수요자들의 주의가 요망된다.

26일 부동산114에 따르면 올해 하반기 전매제한 해제 단지는 마곡지구 6510가구, 위례신도시 5845가구다. 지난해 6월 최고 399대 1의 청약경쟁률로 마감된 판교신도시 알파리움도 이달부터 전매제한이 풀렸다.

웃돈이 가장 많이 붙은 곳은 판교 알파리움이다. 인근 공인중개업소 등에 따르면 전매제한이 풀리자마자 5000만~1억원이 넘는 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 특히 142㎡(이하 전용면적 기준)의 경우 프리미엄이 2억원에 이른다.

한 분양권 중개업자는 "판교 알파리움은 분양가가 3.3㎡당 평균 1900만원이 채 안됐는데 현재 판교신도시 시세는 3.3㎡당 2200만원 정도이기 때문에 높은 프리미엄을 주고라도 사겠다는 사람이 많다"고 전했다.

강남권 신도시로 지난해 분양시장을 견인했던 위례신도시 역시 일부 단지에는 1억원 이상의 프리미엄이 붙었다. 가장 먼저 전매제한이 풀리는 단지는 위례 힐스테이트와 래미안 위례신도시다. 내달부터 분양권 거래가 가능하다. 특히 래미안 위례신도시의 테라스하우스 124㎡는 1억5000만원 이상의 프리미엄이 붙었다.

이밖에 9월부터 전매제한이 풀리는 위례 아이파크 1차, 10월 풀리는 송파 와이즈 더샵, 12월 위례 아이파크 2차와 위례 송파 힐스테이트 등에 수요자들의 관심이 높다. 이 단지들은 위례신도시 중에서도 서울 송파구 권역이어서 학군 수요가 몰리고 있다. W중개업소 관계자는 "중심 상권지역인 휴먼링 내에 공급된 아파트들은 분양 직후부터 분양권을 노리는 수요자들이 상당했다"며 "가계약을 통한 거래가 음성적으로 이뤄져 왔다"고 귀띔했다.

서울 마곡지구 역시 높은 프리미엄이 형성됐다. 인근 공인중개업소에 따르면 이곳에서 가장 입지가 낫다는 평가를 받는 7단지 84㎡의 분양권 프리미엄은 1억~1억5000만원까지 올랐다. 인근 강서구 화곡동의 아파트 시세가 3.3㎡당 1700만~1900만원인 반면 마곡지구의 분양가는 1200만원선으로 상당히 저렴하기 때문이다.

다만 전매제한이 해제되기 전 일부 불법거래가 이뤄지고 있어 주의할 필요가 있다. 가장 대표적인 방법은 복등기다. 전매제한이 풀리기 전 미리 분양권 거래를 하고 전매제한이 해제되자마자 최초 계약자가 등기를 함과 동시에 매수자가 등기를 하는 방식이다.

양도소득세를 피하기 위한 다운계약서도 성행하고 있다. 분양권 거래는 양도세 중과제도를 적용받아 2년 안에 거래하면 양도차익의 40%를 세금으로 내야 한다. 한 분양권 중개업자는 "다운계약서 작성시 위험부담 명목으로 추가 수수료를 받기 때문에 일부 업자들은 먼저 다운계약서 작성을 권하기도 한다"고 말했다.

매수자들이 불법 거래를 통해서라도 전매제한 해제 이전에 분양권 거래를 하려는 이유는 프리미엄이 추가 상승할 것으로 예상하기 때문이다. 프리미엄이 붙는 단지들은 일반적으로 입주 시점이 다가올수록 가격이 상승한다는 게 전문가들의 설명이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "택지지구의 입주 초기에는 시세가 제대로 형성되지 않아 저가 매물과 호가만 높은 매물 간의 차이가 난다"며 "막상 입주가 시작되면 개발 지연이나 부동산 경기 등의 영향으로 웃돈이 하락하는 경우도 있기 때문에 최대한 신중히 알아보고 분양권 매매에 나서야 한다"고 조언했다.