[김부성의 부동산 힐링테크] 전세 과세는 재검토돼야 한다

전월세 과세 방안 중 월세 과세와 달리 전세에 대한 과세조치는 원점에서 재검토돼야 한다.

전세는 부채이지 소득이 발생하는 것이 아닌데도 월세 과세와 형평성을 맞춘다는 논리로 과세하는 웃지 못할 일들이 벌어지고 있다.

정부 세무당국은 물론 전세에도 세금을 물리자는 사람들이 항상 하는 얘기가 바로 ‘소득이 있는 곳에 세금 있다’는 논리다. 너무나 당연한 얘기다.

그런데 문제는 전세금에서는 월세 금액처럼 소득이 매월 발생하지 않고 아무런 소득도 발생하지 않는다는 점이다. 소득이 없는데 세금을 물리자는 것이니 상당히 모순처럼 들린다.

전세금은 재산이 아닌 부채에 해당하기 때문에 부채에 대해 세금을 물린다는 것은 일반인의 생각으로는 괴리가 있을 수밖에 없다. 정부와 과세 당국에서는 전세금을 받아 다른 곳 혹은 금융권에 투자하면 일정한 이자나 소득이 발생할 것으로 짐작하고 거기에 세금을 매기겠다는 논리로 간주임대료라는 희한한 용어를 만들어 전세금에 세금을 부과하려는 취지로 이해된다.

그런데 전세금을 받아 집주인이 어떤 사업을 하든 어떤 투자를 하든 거기에서 소득이 발생하면 그때 ‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 금과옥조를 통해 철저하게 과세하면 된다. 이 경우 전세금을 통해 추가로 발생한 소득에 대해서 과세를 했기 때문에 전세금에 다시 과세하면 이중과세가 돼 과세 형평성에 배치되는 모순이 생긴다.

문제는 많은 집주인들이 실제로는 전세금을 받지도, 만지지도 못하고 주택을 구입하거나 보유하거나 하는 경우가 많아 이럴 경우에는 전세과세의 기본취지나 형평성에 더 큰 문제가 발생하게 된다.

사실 다주택자에게 징벌적 과세를 하는 배경에는 다주택자를 양산하지 않고 1주택을 초과하는 주택을 구입하는 것을 막기 위한 정부의 정책적인 목표가 자리하고 있었다. 그러나 지금은 상황이 너무나 달라졌고 시장은 너무나 변화돼 다주택자들을 우대하는 방향으로 정책의 초점이 모아질 정도다.

또 전세과세는 실제 세수효과가 극히 미미하고 실효성은 없는 반면 시장에는 심리적으로 부정적인 영향만 미쳐 결국 정책적으로나 정책의 타이밍상 가장 나쁜 정책이 될 가능성이 커진 상황이다. 가급적 전세과세에 대한 부분은 원점에서 재검토하는 것이 바람직하다고 사료된다.

김부성 부동산富테크연구소 대표(부동산학박사) www.bootech.co.kr / http://cafe.naver.com/bootechhospital