[DTI·LTV 완화]"대체 뭐길래?"...10여년간 경제정책의 키워드

 

아주경제 김부원 기자 = 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관 취임과 함께 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율) 규제 완화 여부가 한국 경제 전반의 핵심으로 부각되고 있다.

최 부총리가 경기부양 및 부동산시장 활성화를 위해 구상한 주요 대책 중 하나가 바로 DTI와 LTV 완화이고, 시장에선 이에 대한 기대와 우려가 교차하고 있는 실정이다. 

물론 지금 뿐만이 아니다. 지난 10여년 동안 정권이 바뀔 때마다 DTI와 LTV 규제는 경제 상황에 대처하기 위한 최상의 카드로 인식됐었다. 

최근에는 1000조원이 넘는 가계부채 문제를 더 키우지 않기 위해서라도 사실상 DTI와 LTV 완화는 없을 것으로 예상됐었다.

하지만 최 부총리를 중심으로 박근혜 정부의 경제팀 2기가 꾸려지면서 DTI와 LTV 완화가 또 한 차례 한국 경제를 요동치게 할 가능성이 높아졌다. 

◆갚을 능력 있어야 돈을 빌려준다

DTI는 'Debth to Income'의 약자로, 주택을 담보로 대출을 받을 경우 소득을 통해 대출 상환능력을 점검하는 제도이다. 원금을 포함한 대출 상환액이 소득의 일정비율을 넘지 않도록 대출을 제한하는 것이다. 기준이 낮을수록 규제가 강하다.

DTI 계산은 해당주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 더해 이를 연소득으로 나누는 방식이다. 이 값에 100을 곱하면 비율을 구할 수 있다.

DTI 규제에 따라 담보 가치가 높아도 소득이 충분하지 않으면 대출 받을 수 없다. 그렇기 때문에 DTI는 은행의 무분별한 대출 관행을 억제할 수 있다. 또 채무자의 부실한 부채 상환을 막는데도 이용된다.

LTV는 'Loan To Value'의 약자로, 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능한도를 의미한다. 집을 담보로 은행에서 대출을 받는다면, 집의 자산가치를 얼마로 보느냐에 따라 대출 가능 금액이 달라지는 것이다.

그러나 실제 받을 수 있는 대출금액이 LTV보다 적은 경우가 많다는 점을 감안해야 한다. 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 집을 경매 처분 할 경우에 대비해 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해주기 때문이다. 

◆정권 바뀔 때마다 DTI·LTV '만지작'

우리나라의 경우 DTI와 LTV의 역사를 짚어보려면 2002년으로 거슬러 올라가야 한다. 2002년 치솟는 집값을 잡기 위해 당시 김대중 정부가 내놓은 카드가 바로 LTV이다.

시중은행이 투가과열지구 내 기존 주택에 대한 주택담보비율을 일정 수준 이하로 낮추도록 유도한 것이다. 정부는 주택담보대출금 중 LTV 60% 초과액에 대해선 대손충당금 적립률을 상향조정토록 했다.

그러나 집값 상승세는 멈추지 않았다. 그러자 2003년 참여정부는 LTV를 40%로 낮췄다. DTI는 2005년 8월 '부동산 종합대책' 발표와 함께 도입됐다.

당시 부부 중 한 명이 이미 담보대출을 받았거나, 30세 미만인 경우 투기지역에서 아파트를 구입할 때 대출 받을 수 있는 금액을 연 소득의 40% 이하로 제한했다.

그러나 2008년 글로벌 금융위기가 몰아치면서 상황이 확 바뀌었다. 집값이 크게 떨어지자 이명박 정부는 LTV와 DTI를 완화에 나섰다.

지방 미분양 아파트를 해결하기 위해 LTV를 70%로 낮췄고, 2010년에는 새 주택을 분양받은 입주예정자의 기존주택을 사는 구입자에게 DTI를 풀어주는 완화책을 실시했다. 

◆2012년 'DTI 보완'…지난해 1년 연장

2012년 5월 강남 3구(강남·서초·송파)가 투기지역에서 해제되면서 서울 전 지역의 DTI는 50%로 높아졌다. 또 같은해 8월 정부는 'DTI 규제 보완방안'을 내놓았다.

당시 보완방안의 핵심은 △일자리가 있는 40세 미만의 경우 장래(10년) 예상소득을 소득산정에 반영 △소득능력을 입증하기 어려운 은퇴자 등 자산보유자의 순자산을 일정 요건 하에 소득으로 인정 △금융소득 종합과세 비대상자의 금융소득을 근로·사업소득에 합산 △6억원 이상 주택구입용 대출에 대해서도 DTI 가산·감면항목 적용 등이었다.

박근혜 정부는 가계부채 문제를 의식한 듯 DTI와 LTV에 손을 데려하지 않았다. 다만 지난해 8월 'DTI 규제 보완방안'을 1년간 연장하기로 결정했다.

현재 금융당국의 규제 기준은 DTI의 경우 서울 50%, 경기인천 60% 이하다. LTV의 경우 수도권 50%, 지방 60%이하다. 그러나 박근혜 정부도 경제팀 2기를 꾸리면서 DTI와 LTV 완화를 통한 경기부양에 본격 나설 태세다.