공공 11만가구 축소·후분양 유도...정부, 공급조절 본격 나선다

7·24 경제정책방향 후속조치 곧 발표…공공관리제 사실상 폐지 등 재건축 활성화 등

아주경제 이명철 기자 =정부가 당초 예정보다 공공주택 11만가구 공급을 줄이고 민간주택의 경우 후분양제도를 유도하는 등 공급속도 조절에 본격 나선다.

지난달 7·24 경제정책방향 발표와 금융규제 완화, 기준금리 인하 등 새 경제팀이 잇따라 내놓은 경기부양책으로 부동산 시장이 반등 기미를 보이자, 달리는 말에 채찍을 가하자는 취지로 부동산 후속 대책을 마련하겠다는 것이다.

정부는 이와 함께 청약제도 개선·재정비 활성화 등 수요 촉진 대책도 추가할 방침이다. 개발제한구역(그린벨트) 해제 지역에 조성한 공공택지지구에서 공급한 공공아파트 전매제한과 거주의무기간도 축소될 전망이다.

21일 국토교통부 등에 따르면 부동산 시장 정상화를 위해 최근 각각 세종시와 서울에서 부동산 전문가 토론회를 여는 등 정책 개선 작업에 착수했다.

국토부가 준비하고 있는 후속조치는 크게 공급규제 개선과 수요 확대 방안으로 나뉘는 것으로 전해졌다. 공급 규제를 개선·완화를 통해 공급과잉 우려를 해소하고 새로운 수요도 창출하겠다는 의도로 풀이된다.

예상되는 발표 방안으로는 청약제도 등 주택공급규칙 개편과 재정비 활성화가 우선 꼽힌다.

국토부는 지난달 주택청약 가점제 적용기준 개선을 위한 연구용역을 발주하고 최근 주택공급제도 개선방안에 대한 큰 틀을 정리한 것으로 알려졌다. 먼저 청약가점제와 청약통장 통합을 우선 발표할 것으로 보인다.

앞서 정부는 7·24 대책을 통해 청약저축·청약부금·청약예금·청약종합저축을 주택청약종합저축으로 일원화하고 청약가점제에서 ‘주택수에 따른 감점’을 폐지하겠다고 밝힌 바 있다.

주택공급규칙의 경우 국민주택 등 입주자 선정 시 복잡한 순위별 차등을 단순화하고 청약 예치금액 변경 및 주택면적 상향시 청약제한 등도 조정키로 했다.

재정비 활성화 방안 중에서는 소형주택 공급 가구수(60% 이상) 및 연면적(50% 이상) 제한이 풀릴 것으로 예상된다. 최근 중소형 주택 선호가 높아진 상황에서 소형에 대한 제한을 따로 둘 필요가 없다는 이유에서다. 재건축 여부를 결정짓는 안전진단에서는 구조안전성 외에도 주거환경과 건물 노후도 등도 검토해 사실상 안전진단 기준을 완화할 방침이다.

공공관리제의 경우 조합원이 적용 여부를 선택할 수 있도록 할 예정이다. 공공관리제는 지방자치단체가 정비사업을 관리·감독하는 제도로 서울시의 경우 조례를 통해 의무 적용하고 있다. 국토부는 서울시의 의무 적용이 오히려 정비사업에 제동을 건다고 판단하고 있다.

공급조절 방안은 지난해 내놓은 4·1대책을 중심으로 추진할 계획이다. 국토부는 수도권 공공택지 내 인허가 물량 11만9000가구, 청약물량 5만1000가구를 줄이겠다고 발표한 바 있다.

민간이 공급하는 분양 물량은 정부가 직접 제한을 둘 수 없다는 제약이 있다. 서승환 국토부 장관도 최근 이에 대해 “민간에서 분양물량 늘어나는 것이 사실이지만 이를 통제하겠다는 것이 마땅치 않다”고 말하기도 했다.

민간 공급물량 조절 방안으로는 후분양 유도가 설득력 있다는 게 국토부 및 전문가들의 판단이다.

후분양이란 공사가 70~80% 가량 진행됐을 때 실시하는 것으로 분양예정 물량의 공급이 1년 반에서 2년 가량 늦춰지는 효과가 있다. 정부는 보증 지원이나 리츠 등의 금융수단을 활용해 후분양을 적극 유도할 방침이다. 공정률 80% 이후 분양을 실시키로 하고 분양예정 물량을 준공후 미분양으로 전환한 뒤 임대 등으로 활용할 경우 대한주택보증의 대출보증을 10% 추가 제공하는 등의 방식이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “일부 지역은 공급 쏠림 현상이 있겠지만 연내 시장 회복세는 유지될 것”이라며 “정부에서 주택수요를 발굴하기 위한 세제 혜택 등 아이디어를 발굴하고 있어 정책 개선이 얼마나 뒷받침될지가 관심사”라고 분석했다.

현재 지정된 지역이 한 곳도 없어 유명무실하다는 지적을 받고 있는 투기과열지구 및 주택거래신고지역도 폐지 수순을 밟게 될 것으로 보인다.

옛 보금자리주택지구인 그린벨트 내 공공택지지구는 주변 시세보다 저렴하게 공급돼 전매 제한 4~8년, 거주의무기간은 1~5년이 적용됐다.

하지만 부동산 경기 침체로 주변 시세와 별 차이가 없어 미분양이 쌓이는 등 부작용이 생기자 국토부는 이 제한을 낮추는 방안을 검토 중이다. 전매제한은 최대 5년 이하, 거주의무기간은 최대 2년 이하가 유력해 보인다. 현행 2~5년인 이 지역 민영 아파트 전매제한도 감축이 논으된다.

국토부 관계자는 “주택공급 방안으로는 지난해 마련한 4·1대책 등의 차질 없는 추진이 우선이며 후분양을 포함해 여러 방안을 다각도로 검토하고 있다”며 “재정비 활성화와 청약제도 개선 등도 준비 중이지만 세부 내용은 정해지지 않았다”고 전했다.