[폐기된 주택정책, 뒤처리 골치-하] 용두사미 준주택(오피스텔·도시형생활주택) 공급 정책, 부작용은 '나몰라라'

1~2인가구 고령화 추세 대응키 위해 공급 늘려...주차장 규제 강화, 임대소득 과세 등 엇박자

[자료=부동산114]

아주경제 이명철 기자 =1~2인 가구 증가와 고령화 시대에 대응하기 위해 마련된 준주택 제도가 도입 4년만에 부작용을 양산하며 용두사미 격으로 끝날 조짐이다. 소규모 주택에 대한 수요를 충족하고 전세난을 해소하기 위해 공급을 촉진한 결과 공급과잉과 주차난 등으로 골치꺼리로 전락했다는 지적이다. 특히 도입 초기 이런 문제점이 끊임없이 지적됐음에도 정부가 정책을 밀어부쳐, 문제를 양산했다는 비난을 면키 어렵게 됐다.

더구나 정책 추진 과정에서 주차장 규제 강화, 임대소득 과세 등 엇박자를 내는 정책들이 잇따라 나오면서 시장 혼선을 빚은 점도 정책 실패로 귀결됐다. 

박근혜 정부 들어서는 철도 위 행복주택 등 다른 프로젝트에 밀려 '반짝 정책'으로 남게 됐다.

◆오피스텔 공급과잉, 도시형주택은 자취 감춰

2~3년 전 부동산 시장이 극심한 침체기를 겪을 때만 해도 오피스텔은 불황을 모르는 ‘무풍지대’로 인기를 끌었다. 아파트 시세차익에 대한 기대감이 사라지면서 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다는 장점이 수요자들의 관심을 이끈 것이다. 도시형생활주택 역시 초소형 아파트라는 새로운 개념으로 오피스텔과 함께 유망 투자 상품으로 각광 받았다.

수익형부동산 사업이 돈이 된다는 것을 안 대형 건설사들도 잇달아 새로운 브랜드를 선보이며 대규모 공급에 나섰다.

매년 아파트 공급물량 수위를 차지하는 대우건설의 경우 ‘푸르지오시티’라는 오피스텔 브랜드를 통해 서울 강남권 등 각 지역에 대규모 공급을 진행했다. GS건설은 소형주택 전문 브랜드 ‘자이엘라’, 포스코건설은 ‘라르고’를 각각 론칭하며 사업에 뛰어들었다.

청약에서도 호조를 보였다. 2010년 10월 서울에서 공급한 ‘강남역 아이파크’는 평균 36.7대 1의 경쟁률을 보였다. 앞서 7월에는 ‘센트레빌아스테리움 용산’이 42.4대 1에 달했다. 2012년만 해도 ‘강남역 효성 인텔리안 퍼스트’는 28대 1, '강남 푸르지오시티'는 23.6대 1의 평균 경쟁률을 거둔 바 있다.

같은해 9월 공급한 '연희 자이엘라', '수유역 푸르지오 시티' 도시형생활주택은 각각 7.24대 1, 3.16대 1의 경쟁률로 마감됐다.

하지만 이들 주택의 공급이 늘어나면서 수요를 넘어서고 수익률이 감소하면서 수요자 관심도 식어갔다. 부동산114 조사를 보면 오피스텔의 임대수익률은 2012년 1월 5.91%에서 지난달 5.75%로 0.16%포인트 낮아졌다. 서울(5.31%)이 같은 기간 0.13%포인트, 경기도(5.77%)는 0.19%포인트, 인천(6.5%) 0.44%포인트 각각 하락했다.

최근에는 청약선정이 신통치 않자경쟁적으로 발표하던 청약 경쟁률도 내놓지 않는 경우가 늘었다. 최근 서울 마곡지구에서 공급되 높은 인기를 끈 ‘힐스테이트 에코 동익’ 오피스텔만 해도 평균 청약 경쟁률 5대 1에 그쳤다.

여전히 입주물량 증가에 따른 수익률 추가 하락에 대한 우려는 진행형이다. 부동산114에 따르면 연내 입주했거나 예정된 오피스텔은 서울1만1365가구 등 전국 4만5921실로 집계됐다. 오피스텔 입주물량은 2012년 1만4227실, 지난해 3만4281실로 급증하는 추세다.

부동산114 윤지해 선임연구원은 “오피스텔은 입주·분양물량 초과공급에 따른 공실 우려감으로 임대수익률도 하락 추세”라며 “향후 1~2년 내 입주가 예상되는 분양물량이 생각보다 줄어들지 않아 수익률 악화는 불가피하다”고 전망했다.

도시형생활주택 역시 재고물량 처리에 고심이다. 단기간 우후죽순으로 생겨났지만 원룸형이 대부분이어서 기존 아파트 수요자 입맛에 맞지 않다는 지적이다.

국토교통부 조사를 보면 도시형생활주택 인허가 실적은 2012년 3만6476가구, 지난해 2만1044가구로 6만여가구에 가깝다. 통상 공사기간이 6개월 내외임을 감안하면 대부분 입주를 마무리했을 것으로 추정된다.

◆야심찬 도입 준주택, 엇박자 정책 실패 자초

오피스텔과 도시형생활주택의 공급 증가는 정부의 정책 지원에 따른 영향이 크다는 게 업계 전언이다.

국토부는 2010년 업무보고를 통해 준주택 개념을 도입해 공급을 확대키로 발표하고 4월 관련법을 개정한 바 있다.

이를 통해 도시형생활주택의 주택건설사업자 등록기준 및 주차장 기준을 완화하고 소형주택 건설사업자에 대한 연 2%의 주택기금을 지원토록 했다. 오피스텔의 경우 2010년 바닥난방 허용 기준 완화, 주거용 오피스텔 취득세 면제 등을 통해 공급을 유도했다.

하지만 도시형생활주택 공급 급증에 따른 난개발과 주차난 등 지적이 제기되자 오히려 규제를 강화하는 방침을 내놨다. 이에 따라 지난해 원룸형 도시형생활주택의 입지제한 근거를 마련하고 주차장 기준을 다시 강화했다.

여기에 올 2·26 임대차 시장 선진화 방안을 통해 내놓은 임대소득에 대한 과세는 결정적이다. 오피스텔과 도시형생활주택 같은 소형주택 수요의 대부분을 차지하는 임대수익 목적의 투자자의 구매 심리에 찬물을 끼얹었다는 것이다.

수요를 정확히 체크하지 못해 공급과잉을 초래한 후 출구전략도 없이 세금 부담을 지게 해 정책 신뢰도에 금이 갔다는 게 전문가들의 지적이다.