[9·1 규제 합리화 대책] 복잡한 청약제도 전면 개편, “무주택자 기회 축소 최소화”

일문일답… “수요자 부담 완화로 주택 구입 유도, 10월 입법예고”

청약제도 개편안.[자료=국토교통부]

아주경제 이명철 기자= 주택수요자들에 대한 원활한 주택공급을 위해 청약제도가 전면 개편된다. 가점제에서 소형·저가주택 기준이 완화되고 유주택자에 대한 차별이 없어진다. 청약 1·2순위 접수가 1순위로 통합되고 입주자 선정 절차가 단순화된다. 4개로 구분된 청약통장은 청약종합저축으로 일원화된다.

국토교통부는 지금까지 청약제도가 전문가들도 이해하기 어렵게 구성돼 수요자에게 부담을 줬다는 판단이다. 유주택자에 대한 청약기회 확대에 따른 무주택자의 기회 축소 부작용은 최소화할 방침이다.

1일 국토부가 발표한 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화방안’ 중 청약제도 개편안에 대한 내용을 일문일답으로 풀어봤다.

▲청약제도 개편 이유
-현 청약제도는 1995년 전면 개편 이후 부분 개정만 이뤄져 복잡하고 2008년 주택보급률 100% 달성으로 주택부족이 해소돼 주택시장은 지역별로 수급상황이 판이하게 다른 상황이다. 그럼에도 주택공급 부족기에 도입된 청약규제로 국민 불편은 물론 기업활동에도 적지 않은 부담을 초래했다.

이에 따라 실수요자 우선 공급 원칙을 견지하며 국민들이 알기 쉽게 청약제도를 간소화하고, 과도한 규제 개선을 통해 국민 불편을 완화하며, 지역별로 상이한 수급 상황을 반영할 수 있도록 지자체의 자율권을 강화하는 방향으로 청약제도를 개편하게 됐다.

▲무주택자 우선 공급원칙 후퇴된 것 아닌가
-가점제 지자체 자율 운영에 따라 청약경쟁이 상당할 경우 지자체가 판단해 가점제 운영이 가능하다. 유주택자 중복차별을 폐지하더라도 무주택자는 여전히 무주택기간에 따라 최대 32점의 가점을 받을 수 있다. 소형저가주택 기준 완화는 사실상 무주택자와 차이가 없는 주택 소유자의 주거 상향 이동 지원 차원이다. 국민주택 순차제 단순화는 무주택기간이 길수록 유리한 현 제도의 기본틀을 유지했다. 국민주택 가구주 요건 폐지는 가구주가 아니어도 청약을 허용해 무주택자의 불편을 해소하자는 것이다. 또 민간건설중형국민주택 유형을 폐지, 무주택자만 청약 가능한 국민주택으로 흡수해 무주택자 청약 가능 물량을 늘렸다.

▲청약제도 실효성 있나
-청약제도는 무주택자 등 실수요자 주택 마련 기회 확대, 수분양자 권익 보호, 공급절차의 공정·투명성 제고 등이 주 내용이다. 청약제도 전면 폐지는 무주택 서민의 공평하고 효율적인 주택공급을 규정하고 있는 주택법 취지와 배치된다. 청약제도 폐지 시 불공평·불투명한 주택공급으로 지역·계층 간 갈등 유발 및 ‘묻지마 청약’과 같은 주택 투기심리 조장이 우려된다. 약 1700만명의 입주자저축 가입자 반발과 시장 급변 시 무주택서민의 주거 불안 및 국민 경제 악영향도 발생할 수 있다.

또 지금도 개발 기대감이 큰 지역은 청약경쟁률이 높고 무주택자가 많은 여건상 가점제 등 청약제도 폐지는 곤란하다. 이에 따라 전면 폐지보다는 주택시장 여건 변화 등을 고려해 청약제도가 원활히 운영되도록 지속 개선해 나가는 것이 바람직하다.

▲가점제 자율운영 유예기간 2년 짧은 것 아닌가
-가점제 지자체 자율운영 전환은 2017년 이후에 실시되며, 이때까지 현행 가점제가 유지된다. 향후 경쟁이 있는 지역은 지자체장이 판단해 가점제를 일정비율 운영하고 투기우려 지역은 투기과열지구 등으로 지정, 가점제가 의무 적용된다. 이에 따라 기존 가점제 고득점자의 피해는 거의 없을 것으로 판단된다.

▲소형·저가주택 기준 과도한 완화 아닌가
-현행 기준(전용 60㎡ 이하+7000만원 이하) 소형저가주택 재고량은 전체 주택 대비 21% 수준이다. 개선안은 도입 당시와 유사한 전체 주택의 약 30%(460만가구)를 포함하는 수준으로 과도한 완화는 아니다. 또 지역별 주택가격 편차를 감안해 기준을 수도권·비수도권으로 이원화했다.

▲입주자 선정절차 변화
-국민주택 등은 현재 13단계에서 3단계로 간소화된다. 전용 85㎡ 이하 민영주택은 5단계에서 3단계, 85㎡ 초과는 3단계에서 2단계로 줄어든다.

▲국민주택 등 순차 공급제도 단순화 이유
-현행 순차제는 총 6단계로 일부 중복되기도 하고 복잡해 이해하기가 어렵다. 순차제는 경쟁이 있는 경우에 적용되는 것으로, 현 주택시장에서 실제 입주자 선정 시 6단계까지 적용되는 사례도 미미하다. 무주택기간이 길수록 유리한 현 제도의 기본틀은 유지한 채 순위별 경쟁이 있는 경우 순차 구분을 단순화해 국민 편의를 제고할 예정이다.

▲수도권 1순위 자격요건 완화에 따른 투기 우려
-수도권 1·2순위 마감단지 비율이 25%에 불과해 수도권 주택시장은 이미 실수요자 위주로 재편돼 투기 초래 우려는 없다. 국민주택 등은 무주택자에게 공급돼 투기와는 무관하다. 민영주택은 일부 유주택자가 추가로 1순위 청약에 나서지만 규모는 크지 않을 것으로 추정된다. 또 수도권 1순위 요건 완화는 지방 1순위 자격요건(6개월)과 형평성, 수도권 주택시장의 여건 변화 등을 종합 고려한 조치다.

▲청약통장 금리 인하에 따른 가입자 반발 우려
-한국은행 기준금리 인하, 시중금리 인하 등으로 2년 이상 가입자에 한해 청약저축 금리를 3.3%에서 3.0%로 인하했지만 여전히 시중 정기예적금 평균금리(2.5%, 7월 한은고시 기준)보다 크게 높은 수준이다. 장기 가입자에게는 소득공제 확대, 디딤돌 대출 우대금리(0.1~0.2% 포인트) 등 재형기능이 보다 강화됐다.

▲청약예금 주택규모 변경 칸막이 제거 이유
-현행 종합저축은 청약시점에 주택규모를 결정할 수 있지만 중소형보다는 중대형 주택 수요 감소가 크고 미분양도 많은 현 시장 상황에서 3개월 청약제한은 불합리하다.

▲주택청약종합저축 일원화 시 기존 청약예·부금 가입자는
-종합저축으로 일원화할 경우 청약저축, 청약예·부금에 대한 신규가입은 중지된다. 기존 청약저축 및 청약예·부금 가입자는 해당 청약통장을 종전 규정대로 사용할 수 있다. 단, 청약저축 및 청약예·부금 주택청약종합저축으로 전환하는 것은 곤란하다.

▲민간건설중형국민주택 폐지 시 효과
-민간건설중형국민주택은 1999년 7월 도입된 제도로, 민간 건설업체가 주택기금 지원을 받아 건설한 주택 유형(전용 60~86㎡)이다. 성격상 국민주택이지만 당시 모든 청약통장에 대해 청약을 허용했다. 이 주택 유형이 폐지되고 국민주택으로 흡수되면 무주택자가 청약 가능한 임대주택 물량도 더욱 확대될 전망이다.

▲청약제도 개편사항 적용 시점
-다음 달 중 전문가 의견수렴 등을 거쳐 10월 중 입법예고할 계획이다. 주택공급규칙 개정은 3~4개월 소요될 것으로 예상된다. 시행일 이후 입주자모집공고승인 신청분부터 적용한다. 주택법 개정사항은 국회통과 및 공포와 동시에 시행하고 입주자모집공고승인 신청분부터 적용할 계획이다.