목동 신시가지·상계 주공 재건축 연한 단축 수혜 기대

1987~1990년 수혜단지 서울 17만가구, 재정비 대거 규제 완화

청약제도 개편 등 수요 확대 방안 확충, 공급조절 대책도 마련

[자료=부동산114]

아주경제 이명철 기자 =정부가 재건축 가능 연한을 최장 30년을 10년 단축하면서 서울 목동 신시가지 단지와 상계 주공 아파트 등이 대형 호재를 맞게 됐다.

이들 단지는 1980년대 후반부터 1990년대 지어져 재건축 연한 단축의 가장 큰 수혜를 받는 곳으로 향후 주택 거래시장 회복에의 견인차 역할을 할 것으로 기대된다. 안전진단 기준과 중소형·임대주택 의무비율 완화까지 더해져 재정비 사업 활성화에 본격 시동을 걸게 됐다. 공공관리제의 시공사 선정도 빨라져 사업에 속도를 낼 전망이다.

이와 함께 청약제도를 개편해 늘어난 수요가 쉽게 주택을 구입하도록 유도할 계획이다. 공급 과잉 우려에 대규모 신도시 개발은 중단키로 했다. 주택 공급 패러다임이 수도권 외곽 택지지구 개발에서 도심개발로 전환되는 것이다. 후분양 유도를 통해 수급불균형 해소에도 나서게 된다.

이번 대책은 수요확충과 공급조절이라는 면에서 다양한 방안을 담았다는 평가다. 하지만 과도한 규제 완화가 자칫 투기세력 조장 등을 유발할 수 있다는 우려도 동시에 받고 있다.

◆목동 신시가지·상계 주공 5만여가구 수혜

9·1 대책을 통해 이뤄진 재건축 연한 단축은 사상 처음으로 이뤄진 조치다. 김재정 국토부 주택정책관은 “현재 도시 및 주거환경정비법을 만들 때 20년으로 정해졌고 이후 조례에 위임하며 서울시가 40년으로 강화한 적은 있지만 단축은 이번이 처음”이라고 말했다. 

서울의 경우 1990년 이전 준공 아파트는 재건축 연한이 시가 정한 별도산식에 따라 30~40년이 적용됐다. 예를 들어 1990년 준공 아파트의 경우 2028년은 돼야 재건축 연한을 채울 수 있었다.

바뀐 재건축 가능 연한은 서울시 현행 기준(40년)과 비교 시 1987~1990년에 준공된 아파트는 2~8년, 1991년 이후는 10년 줄어들게 된다. 단 1991년 이후에는 주차장법 개정으로 주차장을 확보한 곳이 많아 안전진단을 통과하기가 쉽지는 않을 것이라는 게 업계 예상이다.

부동산114에 따르면 당장 재건축 연한 단축이 예상되는 1987~1990년 지어진 아파트의 경우 서울 288개 단지, 16만927가구로 조사됐다. 경기도가 402개 단지, 11만9840가구로 뒤를 이었다.

우선 서울에서는 1987~1988년 준공된 양천구 목동 신시가지 아파트 7~14단지 1만6847가구가 꼽힌다. 이 지역은 용적률이 110~160%대로 낮고 양천구 등이 재건축 기본계획도 수립해놔 재건축 사업이 속도를 낼 것으로 보인다. 신시가지 1~6단지는 재건축 연한 단축이 영향을 미치지 않는 1985~1986년에 지어졌다. 

노원구 상계동은 1987~1989년 지어진 주공1~16단지(3만2255가구)를 포함해 총 4만1124가구가 연한 단축 수혜를 입게 됐다. 상계 주공 용적률은 160% 선으로 법정 상한선인 250~300%과 비교해 여유가 있다.

강남권에서는 강남구 개포동 우성6~8차(1333가구), 압구정동 미성2차(911가구)의 재건축 연한이 짧아진다. 송파구는 방이동 올림픽선수기자촌(5540가구), 문정동 올림픽훼밀리타운(4494가구), 문정동 시영아파트(1316가구) 등 대규모 단지가 수혜 대상이다.

이들 단지의 재건축 연한 단축으로 이주수요 급증에 따른 전세난에 대한 우려도 일각에서 제기된다. 국토부는 재건축 연한이 줄어도 1990년대 이후 중고층은 통상 용적률이 200% 이상이어서 수익성 확보 문제로 일시 재건축이 추진되지는 않을 것으로 보고 있다. 또 지자체와 협조해 정비계획수립이나 인허가 시 사업시기를 조정할 계획이다.

◆수요확대 및 공급조절 통한 정상화 총력

대형 호재인 재건축 연한 단축 외에도 안전진단 시 구조안전성 외 주거환경평가의 비중이 커져 사실상 기준이 완화되는 효과도 나타날 전망이다. 심각한 구조결함이 없더라도 재건축 연한을 맞추고 입주민 불편이 크다면 재건축을 추진토록 한다는 것이다.

재정비 사업 지연의 주범으로 지목되던 공공관리제는 서울시 의무적용을 유지하는 대신 시공사 선정 시기가 사업시행인가 이전으로 앞당겨 사업 추진을 수월하게 했다.

이 같은 재정비 규제 완화를 통해 시장 회복세가 전반에 미칠 것으로 국토부는 기대했다. 김재정 주택정책관은 “현재 시장 회복세가 확산되기 한계가 있는 근본 이유는 시장 과열기에 무리하게 도입된 과도한 규제 때문”이라며 “재건축과 재개발을 활성화해 도심에 양질의 주택을 공급하자는 취지”라고 배경을 설명했다.

국토부는 수요 확대를 위한 또 다른 방안으로 청약제도의 전면 개편이라는 카드를 빼들었다. 이중 청약 1·2순위 통합을 통한 1순위 요건 완화가 주목할 만한 부분이다. 통합된 1순위 자격요건은 기존 가입기간 2년, 월 납입금 24회 이상에서 1년, 12회 이상으로 줄어든다.

또 민영주택 전용 85㎡ 이하의 가점제를 지자체 자율로 맡겨 사실상 폐지하고, 소형·저가주택 기준 완화 및 가점제 유주택자 차별을 없애 2주택자 이상도 청약을 쉽게 받을 수 있도록 했다.

공급조절 방안으로는 택지개발촉진법을 폐지해 택지지구 지정을 중단키로 했다. 당분간 수도권 외곽의 신도시급 주거단지를 볼 수 없게 되는 것이다. 사업계획 승인 이후 착공 의무기간도 3년에서 5년으로 늘려 탄력적으로 주택을 공급하게 했다.

유력한 주택공급 조절 방안으로 꼽히던 후분양은 한국토지주택공사(LH)가 시범 적용하게 된다. 연내 수원 호매실지구와 행정중심복합도시 등 2000가구에 대해 공정률 40% 후분양을 실시할 계획이다.

서승환 국토부 장관은 “박근혜 정부 정책 기조인 주택시장 정상화와 보편적 주거복지 달성을 위한 순차적인 단계”라며 “수요와 공급측면을 모두 고려해 주택시장이 정상 작동되도록 하겠다”고 밝혔다.