[자영업자 권리금 보호] 임차인 대항력 확대, 신규 임차인 직접 고른다

권리금 회수기회 보호 강화, 환산보증금 제한 없애

[자료=국토교통부]

아주경제 이명철 기자=앞으로는 환산보증금 규모와 상관없이 건물주(임대인)가 바뀌어도 계약기간 등 기존 임대차계약 내용을 보호받는다. 임대인이 임차인의 권리금을 회수할 기회를 뺏는 것을 막기 위해 기존 임차인이 직접 신규 임차인을 주선해 계약할 수 있게 된다.

국토교통부 등 관계부처는 23일 이 같은 내용의 권리금 보호 방안이 담긴 장년층 고용안정 및 자영업자 대책을 발표했다.

우선 권리금 회수 기회 보호를 위해 임차인의 대항력 인정범위가 확대된다. 대항력이란 임대인 변동에도 기존 임대차계약 내용을 새로운 임대인에게 주장할 수 있는 효력이다.

지금은 환산보증금(보증금+월세×100)이 4억원(서울)을 초과하는 건물 임차인은 대항력을 주장할 수 없었다. 임대인이 바뀌면 계약갱신보호기간(5년)과 관계없이 퇴거요청이 가능해 권리금 회수 기회를 상실한다는 지적이 있었다.

대책은 환산보증금 규모에 관계없이 대항력을 인정해 임대인 변경에 따른 권리금 회수 기회 상실을 방지할 예정이다.

임대인이 권리금을 직접 받거나 후속 임차인으로부터의 회수를 방해하는 경우 임차인의 권리금 회수가 불가능했던 것을 막기 위해 임대인의 권리금 회수 협력 의무도 신설된다. 특별한 사유가 없는 한 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 체결하도록 하는 의무 조항이 생기는 것이다.

임대인의 재산권과 계약 체결 자유를 과도하게 침해하지 않기 위해 협력의무 적용 기한을 제한한다. 협력의무 적용이 배제되면 임대인이 계약체결을 거절할 수 있는 사유도 규정했다. 기한은 임대차 종료 후 2개월이고 임대차 종료 3개월 전 갱신 거절을 통지한 경우 임대차 종료 시까지다.