[충정로 칼럼] 전세가격 상승과 부동산시장 미래

김선덕 건설산업전략연구소 소장

전세대란. 최근 몇 년 동안 오피스텔이나 도시형 생활주택이 많이 공급되면서 월세난은 다소 완화됐으나, 저금리 기조 속 반전세, 보증부 월세가 증가해 순수 전세는 구하기가 힘든 실정이다. 반전세도 보증부 월세이기는 하나 기존 전세금에다가 전세금 상승분을 월세로 돌리는 것을 의미해 소형 주택의 기존 보증부 월세와는 차이가 난다.

최근 한국은행의 기준 금리가 한 차례 더 인하되면서 반전세는 계속 증가할 것으로 보인다. 반전세는 중형 규모의 아파트에 적용되고 중산층의 임대차의 새로운 형태로 자리 잡아 가고 있다. 전세금을 깔고 있으나 매월 월세를 내는 것이니 월세나 마찬가지로 볼 수 있다.

다른 세입자가 들어오기 전에는 전세금을 빼줄 수 없는 임대인들이 많아 전세가 단기간 내에 사라지지는 않겠지만, 저금리가 지속되는 한 전세에서 월세로의 전환이 지속될 전망이다.

그동안 전세는 내집마련 자금 조달의 사다리 역할을 해 왔다. 전세금을 마련한 상태에서 추가적인 저축이나 대출을 통해 내집을 마련했었다. 전세금이 집값의 50~70% 정도에 이르기 때문에 마음만 먹으면 주택담보대출을 받아 내집 마련하기가 쉬웠다.

그리고 전세는 국내 주택 시장이 외풍에 흔들리지 않도록 버팀막이 돼 줬다. 주택 가격 대비 자기자본 비율이 높아 경제 위기로 주택 가격이 하락해도 재상승하기를 기다리지 투매를 하지 않는다. 경매는 대부분 주택담보대출 채무를 갚을 능력이 없는 경우에 발생한다. 주택시장의 안정이라는 측면에서 보면 전세의 의도하지 않은 긍정적 효과가 있었던 것이다.

만약 임대차시장이 월세 중심의 시장이 된다면 국내 주택시장의 미래는 어떻게 될까? 월세 시대가 오면 내집마련을 위한 자본 축척이 중요해져 주택종합청약저축 등 저축의 재형 기능이 강조될 수밖에 없다. 앞으로도 정부가 지원하는 월세입자 재형저축들이 더 많이 개발돼야 한다.

또 전세 중심의 시장보다 부동산시장의 변동성이 커질 가능성이 높다. 선진국들이 부동산시장 버블 붕괴를 두 번 경험하는 동안 국내에서는 한 번도 버블 붕괴가 발생하지 않았다. 단기간 내에 30% 내외의 가격이 폭락하는 경우를 버블 붕괴라고 한다.

이는 전세 제도라는 버팀목이 있었기 때문이라고 본다. 물론 가격이 장기간 하락하는 동안 하우스푸어 대란이 한국적 부동산 버블 붕괴의 단면으로 나타났었다. 그러나 월세가 중심이 되는 주택시장이었다면 이미 한번 정도는 부동산시장 붕괴를 경험했을 것이다. 가계부채비율이나 주택담보대출 총액의 대한 우려가 나오면서도 아직 큰 문제없이 가는 것은 채무보다는 주택 가격이 월등히 높아 자산이 많기 때문이다.

앞으로는 월세입자, 임대사업자, 자가보유자로 부동산 시장이 재편될 것이다. 정부에서도 월세입자의 부담을 덜어주고 내집마련 자기자본을 축척할 수 있도록 월세입자에게 세액 공제를 신설했다.

자기자본 비율이 낮으면서 자가보유자가 된 경우에는 원리금을 많이 낼 수밖에 없다. 월세 시대가 되면 부동산 시장이 선진국처럼 금리 변동에 취약한 구조가 되는 것이다. 따라서 월세입자의 내집마련에는 금리 변동에 영향을 덜 받는 장기 고정 금리 대출이 필요하다. 정부도 국민주택기금을 기반으로 한 정책금융(디딤돌 대출)에서 장기 고정 금리 대출을 권장한다.

아울러 원활하게 임대주택을 공급할 수 있어야 한다. 과거에는 대규모 사업자가 1년에 몇 만 가구씩 임대 주택을 공급했으나 이제는 도심 내에서 건설업체, 임대사업자가 소규모로 임대 주택을 공급하는 시스템으로 바뀌고 있다.

임대 주택을 건설하는 주택사업자, 이를 매입해 임대사업을 하는 임대사업자, 임대주택공급 제도, 임대사업자 제도, 관련 세제 등과 관련해 중앙정부와 지자체가 모두 머리를 맞대고 제도 정비를 해야 할 때이다.