민간임대 등 사적 감정평가에 재의뢰 도입, 부적격 평가사는 영구퇴출

감정평가 공정성 강화, 감정평가 과정 투명·객관화 추진

감정평가 선진화 방안 추진 내용.[이미지=국토교통부]

아주경제 이명철 기자= 앞으로 민간임대주택 분양전환가격의 최고평가액이 최저 150%를 초과할 경우 재의뢰가 의무화된다. 감정평가 과정 투명성 제고를 위해 감정평가액 산출 근거와 보조방식의 적정성 등도 기재토록 한다. 부실평가로 부적격자 판명을 받은 감정평가사는 영구제명하는 등 감정평가 공정성이 강화될 전망이다.

국토교통부는 재의뢰제와 영구퇴출제 도입 등을 골자로 한 ‘감정평가 공정성 강화 방안’을 확정했다고 20일 밝혔다.

이번 대책은 올 초 분양전환가격 부실 감정평가로 논란이 된 ‘한남 더 힐’ 사례를 예방하기 위해 마련됐다. 당시 이 아파트는 임차인과 시행사 측 평가액 차이가 약 3배 발생해 양측 감정평가법인 모두 과징금 및 업무정지 등의 처분을 받았다. 국토부는 이후 6월부터 태스크포스를 구성해 부실감정평가 근절 방안을 마련했다.

대책에 따르면 우선 일부 사적평가에 재의뢰제도를 도입해 평가사의 독립성을 강화키로 했다. 감정평가업자 재의뢰제도란 일정한 사유 발생 시 첫 감정평가업자가 아닌 다른 평가업자를 선정토록 한 것이다.

현재 토지보상법 등 일부에 도입된 공적평가는 국공유재산 평가 등 전체로 확대한다. 사적평가는 민간이 원하는 경우 제3의 기관(한국감정원 또는 한국감정평가협회)이 평가업자를 추천토록 했다. 민간 임대주택 분양전환가격 평가는 최고평가액이 최저평가액 150%를 초과하거나 위법·부당한 평가로 사업자 또는 임차인 과반 이상이 원할 때 재의뢰를 의무화한다.

감정평가서에 포괄적으로 기재하는 평가액 산출 근거는 소재지·평가목적 등 항목별로 구체화한다. 또 보조방식에 의한 평가의 적정성 검토결과와 대상물건 및 소유자와 평가사 간의 이해관계 존재 여부를 의무 기재토록 했다. 적정성 검토란 한 가지 방식을 적용해 평가한 후 다른 방식으로 주된 방식의 적정성을 살피는 것으로, 현재는 주된 방식 결과만 기재하고 있다.

또 공시지가기준법 적용단계 중 자의적인 판단 여지가 많은 ‘그 밖의 요인 보정’ 기준을 인근 지역의 감정평가사례, 실거래사례 등 적용 가능한 기준으로 구체화한다.

토지 감정평가 시 의무 사용하는 공시지가기준법은 평가 대상토지와 가장 적정한 비교표준지의 가격을 기초로 감정평가하는 방법이다. 하지만 적용의 마지막 단계인 ‘그 밖의 요인 보정’은 적용기준이 없어 이 단계에서 사실상 가격이 좌우되는 상황을 초래한다는 게 국토부 판단이다. 이를 막기 위해 실제 작동 가능한 기준을 마련하자는 것이다.

평가법인의 자체심사 대상은 현행 대형법인(소속평가사 50인 이상)에서 중소법인(10인 이상)으로 확대하고 갈등이 심한 민간 임대주택 등을 사전심사 대상에 포함한다. 부실 심사자 제재 근거를 마련하고 심사지침도 별도 제정할 계획이다.

국토부는 또 기존 감정평가사징계위원회를 확대해 평가사와 법인에 대한 징계권을 총괄 행사하는 감정평가감독징계위원회(가칭)를 설치할 계획이다. 징계권의 이원화를 막아 실효성을 높이겠다는 것이다.

직무와 관련한 사항으로 2회 이상 금고 이상의 형이 확정된 평가사는 영구제명하는 ‘투 스트라이크 아웃제’를 추진한다. 지금은 자격·등록취소 후 3년이 지나면 재등록해 업무를 수행할 수 있다.

제도 개선을 위해 무작위로 추출하는 타당성 표본조사는 조사 사례를 연 800건에서 2000건으로 확대한다. 부적정 사례는 징계·제보나 수사기관 의뢰 등으로 수행하는 정밀조사와 연계한다.

이와 함께 감평업계 시장 정체와 응시자 급감 등에 따른 평가사의 질적 저하를 방지하기 위해 감정평가사 합격자를 단계적으로 감축한다. 이에 따라 올해 180명 수준의 합격자는 2017년 150명으로 줄어들 전망이다. 최소합격인원은 시장 상황 등을 감안해 매년 초 확정·발표한다.

평가사에 대한 윤리교육 시간은 연 150분에서 300분으로 늘리고 교과 과정 별도 개발 등을 통해 평가업계의 자정능력을 확충할 계획이다.

국토부는 이번 대책으로 감정평가 공정성과 객관성을 높이고 사적평가에 대한 공공의 개입이 이뤄질 경우 부실 평가를 사전에 차단할 수 있을 것으로 기대했다. 각 방안은 내년 상반기까지 법령 개정 등을 완료할 계획이다.