부동산 3법 통과… 민간택지·재건축 사업성 좋아졌지만 시장 활성화는 ‘미미’

분양가 상한제 민간택지 탄력 적용, 재건축 환수 유예 및 1인 3주택 공급

전문가 “심리적 저항 제거, 활성화는 미지수”… 주거복지법 제정 등도 추진

아주경제 이명철 기자 =부동산 3법이 사실상 국회를 통과하면서 매매 시장이 활성화 될 지 여부에 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장에서는 일단 매매를 위축시켰던 심리적 저항선이 사라지면서 활성화의 단초는 마련된 것으로 평가했다. 구매력이 있는 부자들이 주택 매수에 나서고, 가로막혔던 재건축 사업이 활발히 추진될 경우 전체 주택 시장에 촉매제가 될 수 있을 것으로 기대된다.

하지만 공공택지에 대해서는 여전히 분양가 상한제가 유지돼 반쪽짜리 합의란 지적도 나온다. 분양가 상한제가 탄력적용 될 경우 상승하는 분양가가 주변 주택의 동반 상승으로 이어질 지 고분양가의 부작용만 양산할 지는 아직 미지수란 우려도 공존하는 상황이다.  

◆재건축 초과이익환수 유예로 전국 18만4000여가구 수혜
 
23일 국회 국토교통위원회 소위를 통과한 이른바 부동산3법은 △민간택지에 대해 분양가 상한제를 탄력 적용하고 △재건축 초과이익 환수제를 2017년까지 3년간 적용하지 않으며 △재건축 조합원이 3채까지는 기존 주택 수대로 분양을 받을 수 있도록 개정한 게 골자다.

국토교통부는 재건축초과이익환수제 적용 3년 유예와 조합원에게 3채까지 복수분양을 허용한 것은 물론 민간택지에서 사실상 분양가 상한제를 폐지한 것도 재건축 사업 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망했다.

국토부 주택정책과 관계자는 “분양가 상한제가 탄력 적용되면 다양한 양질의 주택을 공급해 구매력이 있는 수요층의 주택구입을 유발할 것”이라며 “재개발·재건축 사업도 촉진해 도심내 주택 공급에 기여할 것”이라고 기대했다.

                
                [자료=부동산114]

국토부가 4개 정비사업에 대해 시뮬레이션 한 결과 분양가 상한제 폐지 시 조합원 부담금은 평균 9.7% 줄어드는 것으로 조사됐다. 입주 후 재시공 비용도 연간 6143억원이 절감될 것으로 추산됐다.

분양가 심사·공시에 따른 사회･경제적 비용도 줄어든다. 현재 분양가 심사는 약 3개월, 용역비는 1000가구 단지당 3000만원이 든다. 민간택지 분양가 산정을 위한 감정평가비는 연간 330억원이 소요된다.

재건축초과이익 환수의 경우 당초 유예기간인 연말까지 관리처분계획인가 신청이 어려워 환수 대상이었던 단지는 전국 347개 18만4000여가구로 조사됐다. 서울·수도권이 10만7000여가구이며 이중 서울은 6만1000여가구, 강남3구(강남·서초·송파구)는 약 2만가구다. 초과이익이 3000만원 이상 발생해 실질 혜택이 예상되는 단지는 10월말 기준 62개 구역, 4만가구로 추산됐다.

부동산114 조사에서는 관리처분계획인가를 신청하기 직전인 사업시행인가를 받은 재건축 단지가 서울 2만5043가구로 조사됐다. 주요 단지로는 강남구 개포동 주공2·3단지, 강동구 상일동 고덕주공3·5·6·7단지, 서초구 잠원동 한신 5·6차, 송파구 가락동 시영1~2차 등이 있다.

수도권 과밀억제권역 내 재건축 조합원에 대해 소유 주택수만큼 최대 3채까지 공급을 허용하면 일반분양 미분양 우려가 해소되고 사업성도 개선될 것으로 예상된다.

◆"시장에 긍정적 신호, 실제 효과는 아직 미지수"

부동산 3법 처리에 대해 업계에서는 긍정적인 효과가 기대되지만 당장 시장에 미치는 효과는 크지 않을 것으로 전망했다. 

김찬호 주택산업연구원 연구위원은 “당초 서울·수도권 주택시장은 싸이클상 내년 회복세가 예상되고 있다”며 “부동산 3법이 매수심리 개선에는 어느 정도 영향을 미치겠지만 시장 활성화를 이끌만한 촉매제 역할을 하기는 어려울 것”이라고 예상했다.

고분양가에 대한 우려도 나왔다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “민간택지 분양가가 당연히 오를텐데 고분양가 후폭풍이 일어날지 기존 매매시장의 동반 상승으로 이어질지 현재로서는 알 수 없다”며 “재건축 시장은 단기간 반등의 효과는 있을 것”이라고 분석했다.

한편 이날 여야 합의로 불안정한 최근 전월세 시장의 문제점 해소를 위한 대안 마련도 추진된다. 여야는 주거복지기본법을 제정하고 주택임대차분쟁조정위와 국회 서민주거복지특별위원회를 구성키로 합의했다.

적정 임대료 산정 및 조사를 위해 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하고 주택임대차보호법령을 개정해 전월세전환율을 적정수준으로 인하한다. 내년 2월에는 주거급여 확대, 적정주거기준 신설 등을 담은 주거복지기본법을 제정키로 했다. 공공임대도 공급을 늘린다.

국회 국회서민주거복지특위는 전월세 대책, 적정 전월세 전환율 산정, 계약갱신청구권과 계약기간 연장, 임대차 등록제 등을 논의할 예정이다.