반쪽짜리 부동산 3법 국회통과… 시장 기대&우려 공존

[이미지=아이클릭아트]

아주경제 이명철 기자= 이른바 ‘부동산 3법’이 드디어 국회를 통과했다. 이에 따라 민간 택지에 한해 분양가 상한제가 사실상 폐지되고 재건축 초과이익에 대한 환수가 3년간 유예된다. 재건축 조합원은 최대 3채까지 보유한 주택수만큼 공급 받을 수 있다.

부동산 3법은 길게는 몇 년 동안 정부가 처리를 추진하던 규제완화 법안으로 향후 시장 정상화에 긍정적 역할을 할 것이라는 기대감과 분양가 상승 및 계약갱신청구권 등 빅딜 여지를 남겨 혼란이 벌어질지도 모른다는 우려가 혼재하는 상황이다.

29일 국회에 따르면 이날 열린 본회의에서 부동산 3법 등 법안을 처리했다.

부동산 3법이란 △민간택지에 대해 분양가 상한제 탄력 적용(주택법) △재건축 초과이익 환수제 3년간 유예 △재건축 조합원 1인 최대 3가구 공급(도시 및 주거환경정비법) 등 3가지 법안을 말한다.

국토교통부는 민간택지에서 사실상 분양가 상한제를 폐지하고 재건축초과이익환수제 3년 유예와 조합원 3채까지 복수분양 허용을 통해 재건축 사업 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상했다.

국토부에 따르면 4개 정비사업에 대해 분양가 상한제 폐지를 시뮬레이션한 결과 조합원 부담금이 평균 9.7% 줄었고, 입주 후 재시공 비용도 연간 6143억원이 절감될 것으로 추산됐다. 분양가 심사·공시에 따른 사회·경제적 비용도 줄어든다.

재건축 초과이익이 3000만원 이상 발생해 유예 혜택을 받게 될 단지는 전국 4만여 가구로 추산됐다.

현재 사업시행인가를 받은 서울 강남구 개포동 주공2·3단지, 강동구 상일동 고덕주공3·5·6·7단지, 서초구 잠원동 한신 5·6차, 송파구 가락동 시영1~2차 등도 수혜 단지다.

국토부 주택정책과 관계자는 “재개발·재건축 조합원 부담이 완화돼 사업을 촉진하고 도심 주택공급과 전세난 완화에 기여할 것”이라며 “정책불확실성이 해소돼 주택 구매심리 개선에도 도움이 될 것”이라고 예측했다.

부동산 3법이 국회 여야 합의에 따라 연말 본회의까지 통과하게 됐지만 국토부의 첫 구상에 비하면 상당부분 후퇴한 것이어서 파급효과가 생각보다 미미할 것이라는 예상도 있다.

김찬호 주택산업연구원 연구위원은 “이미 부동산 3법 통과에 대한 기대감은 9·1 부동산 대책 발표 당시 반영됐다”며 “정책 신뢰도에 대한 심리 개선에만 도움을 줄 뿐 부동산 시장 대세 흐름에는 큰 영향을 미치지 않을 것”이라고 진단했다.

분양가의 경우 1999년 1월 분양가 전면 자율화 이후 2006년 2월 공공택지, 2007년 9월 민간택지로 규제가 확대된 바 있다. 국토부는 부동산 침체가 시작된 2009년부터 거래 활성화를 위해 분양가 상한제 폐지를 추진했다. 그동안 수많은 대책에 분양가 상한제 폐지가 포함됐지만 국회 문턱을 넘지 못했고 결국 이번에 민간 택지에 한해 탄력 적용토록 하는 방향으로 수정됐다. 규제 완화를 추진한 지 무려 6년여 만에 공공택지는 빠진 채 통과된 것이다.

재건축 초과이익 환수제 역시 수년 전부터 시장 과열 시 도입된 과도한 규제 완화 측면에서 부과 중단을 도모했다. 제도 도입 취지를 감안해 한시 부과 중지를 추진하다가 올해 업무보고를 통해 환수제 폐지를 발표했다. 매년 환수 유예를 실시해 실제 부과 사례가 많지 않은 데다 경기 침체로 실제 초과이익이 크지 않다는 판단에서다. 하지만 폐지 방안이 올해 내내 국회통과를 하지 못하자 국토부는 5년 유예로 한 발 물러섰고 여야 합의를 통해 3년 유예로 확정됐다.

재건축 주택 공급 확대 역시 실효성이 크지 않다는 게 전문가들 의견이다. 국토부는 조합원이 최대 3채까지 주택을 공급받으면 일반분양 미분양 및 현금청산에 대한 부담이 줄 것으로 예상했다.

이에 대해 박원갑 KB국민은행 수석부동산연구위원은 “재건축 사업이 침체를 겪는 상황에서 조합원 중 3채 보유자가 얼마나 많을지도 미지수”라며 “대부분 조합원들이 현금청산을 좋아하기 때문에 보유 주택 수만큼 주택을 공급 받을지도 의문”이라고 지적했다.

특히 당초 부동산 빅딜로 논의됐던 야당의 전월세 상한제 및 계약갱신청구권 등이 내년 재추진될 가능성이 높아진 것도 우려를 더하고 있다.

여야는 주거복지기본법을 제정하고 주택임대차분쟁조정위원회와 국회 서민주거복지특별위원회를 구성키로 합의했다.

내년 2월 제정될 주거복지기본법은 주거급여 확대, 적정주거기준 신설 등을 담게 된다. 주택임대차분쟁조정위는 적정 임대료 산정 및 조사를 맡는다. 논란이 되는 서민주거복지특위는 전월세 대책, 적정 전월세 전환율 산정, 계약갱신청구권과 계약기간 연장, 임대차 등록제 등을 논의할 예정이다. 이 특위 위원장을 야당이 맡도록 합의돼 내년 계약갱신청구권이나 계약기간 연장 등이 다시 도마 위에 오를 전망이다.