[박철민의 토지잠망경] 2015년 부동산 위기와 기회

[박철민 대정하우징 대표]

해마다 세계 도시인구는 6500만명씩 증가한다. 인류는 지도에도 없는 바다를 향해가고 있는 중이다. 우리나라 도시화율은 1960년대부터 급증했으나 2011년 91.1% 이후 감소세로 돌아서며 2012년에는 91%로 떨어졌다.

찰스 디킨스 두 도시 이야기를 살펴보자 "최고의 시기였고 최악의 시기였다. 어떤 사람들에게는 희망의 봄이었고 또 다른 사람들에게는 절망의 겨울이었다. 우리는 모두가 천국으로 향하고 있을까? 아니면 지옥으로 떨어지고 있을까?"

이제는 금융·부동산 재테크 빙하기에 접어들었다고들 한다. 새로운 재테크 모델을 만들어 가야 한다. 각 분야 전문들이 융합해 새로운 시스템을 만들어야 한다. 그렇지 않으면 백전노장의 경험도 쓸모없는 무용지물이 될 수 있는 시기가 온 것이다.

현재 부동산 시장은 누구인가에게 기회이며 다른 사람들에게는 위기가 도래했다. 재테크 투자 방식의 고정관념이 무너져 버렸으나 아직도 인식도 못하고 있는 것이 아닐까? 대부분 사람들이 변화된 상태를 인식하지 못하고 있다는 것조차 모른다는 것이 문제라고 한다.

넘쳐나는 정보의 홍수 속에서 참과 거짓을 구분하지 못해서 손해를 보는 경향이 많다. 정보는 정리돼야 지식이 되는 것이 아닌가. 지식은 고민해보고 경험해 봐서 자기 것이 될 때 지혜가 된다. 요즘 세대별 고민도 많다. 특히 베이붐 세대에게는 생존문제가 걸려 있다.

변화 속에 세상을 바꾸는 모멘덤(결정적 계기)과 사업기회가 있다고 말한다. 에이드 리먼 슬라이워츠키 저서 '디맨드'에는 평균화 하지 않는 것이다. 고객을 하나의 통으로 일반화시키면 안 된다. 평균고객은 없다. 어느 고객을 공략할 것인가를 확실히 하고 포기할 것은 포기해야 한다. 수요는 특이한 형태의 에너지이며 관점에서 세상을 보면 아직 기회는 많이 있다고 보아야 한다는 희망을 갖자.

이 같은 내용을 보면 부동산 통계도 보통 사람들에게는 이해 할 수 없는 부분이 많다. 통계라는 오류가 매수자와 매도자에게는 더욱 그렇다. 일반 거래와 경, 공매사장은 다른 나라 통계인가.

특히 토지 시장은 더욱 그렇다. 토지 시장의 갑이었던 정부가 오해부터 신도시 개발사업을 중단한다고 발표했다. 산업단지 개발 사업도 소규모로 중소기업이나 신규 사업을 하는 규모로 축소될 것이다. 여기서 새로운 관점을 찾아야 한다. 어떤 토지가 부가가치가 있으며 어떤 지역이 새로운 시장의 상품이 될 수 있을까?

그동안 돈을 버는 기술이 재테크라 해 금융·부동산에 지식이 없이도 남을 따라하기만 하면 됐다. 인구 증가와 고성장·고금리 시대여서 가능한 일이었다. 부동산도 인구 증가로 사두기만 해도 상승했기에 가능한 일이었다.

세대갈등 시대의 자산운영을 사례를 가정해 보자 삼성생명 '은퇴백서' 설문조사에 따르면 50대 평균 순자산은 4억5077만원이다. 그런데 자녀 교육비와 결혼비용 등 부대비용을 제외하면 2억5000만원 남는다는 것이다.

자녀 몫을 제외하고 투자를 하거나 주거용 주택을 선택해야 한다는 것이다. 은퇴를 하고 갑자기 초라해진 이런 현상을 할 일 없고 갈 데가 없으며 놀 친구도 없고 돈조차 없는 4무의 하루인생이 될 수 있다는 것이다. 이제 무연 사회로 가는 길을 막으려면 다수가 모여서 공동으로 투자하는 방식이 생활과 재테크의 두마리 토끼를 잡을 수 있을 것이다.

박철민 대정하우징 대표