부동산 경매시장에 '형식적 경매' 주목

낮은 낙찰가율에 권리관계 분석·명도 쉬운 물건 다수…"수익 노려볼 만"

아주경제 강영관 기자 = 형식적 경매 부동산 물건이 급증하고 있는 것으로 나타났다. 형식적 경매란 민법, 상법, 기타 법률의 규정에 의해서 재산의 보관, 정리, 가격보존 등의 목적으로 행해지는 경매로, 청구액이 0원 또는 1원인 것이 특징이다.

20일 부동산태인에 따르면 지난해 형식적 경매로 넘겨진 전국 부동산은 모두 548개(전년대비 36.32% 증가)로 집계됐다. 이는 형식적 경매물건을 따로 분류하기 시작한 2011년 이후 가장 많은 것이다. 형식적 경매물건 수는 2011년 67개, 2012년 240개, 2013년 402개를 기록, 매년 큰 폭으로 늘었다.

형식적 경매는 주로 △공유물 분할 △변제자의 변제공탁 △한정승인, 재산분할 △상인간의 매매목적물, 운송물, 임치물 등의 대리 인도 △주식병합이나 분할의 경우와 회사정리계획에 따른 신주 발행 △선박의 국적 상실 방지 △선적항해에서 수선 불능 선박의 처분 △유치권 실현 등의 목적으로 진행된다. 이 중에서도 상당수를 차지하는 것은 공유물 분할과 재산분할을 위한 경매다. 주로 이혼소송이나 상속과 관련한 건이 대부분이다.

입찰자 입장에서 보면 형식적 경매는 재산 상의 문제로 나온 물건이기 때문에 비교적 명도가 용이하고 권리관계가 매우 단순하다는 장점이 있다. 또한 형식적 경매의 특성상 일반 매매로 쉽게 해결하지 못해 나온 물건이 대다수라는 점을 감안하면, 낙찰가율이 낮게 형성된다는 것을 알 수 있다.

이와 함께 유치권에 의한 형식적 경매인 경우, 소멸주의가 적용되어 매각물건명세서 상에서 특별매각조건이 없는 이상 매각 후 유치권에 대한 권리가 소멸되므로 유치권에 대한 부담에서 자유로워질 수 있다.

원칙적으로는 부동산의 공동소유자가 특정 조건으로 분할하자는 제안에 대해 동의하지 않을 경우, 공유자는 다른 공유자에게 부동산 분할을 청구할 수 있고 공유자 상호 협의 하에 분할이 가능하다. 다만 일부 공유자가 분할협의를 거부하는 경우, 분할을 원하는 공유자는 다른 공유자 모두를 상대로 공유물분할청구소송을 법원에 제기한 뒤 법원 판결을 받아 부동산을 분할할 수 있다.

법원은 공유물분할 청구가 있는 경우 현물 분할을 원칙으로 하나 현물로 분할할 수 없거나 현물분할 시 가액이 현저히 감소할 우려가 있을 때는 경매에 넘겨 대금을 분할하도록 판결한다. 바로 이것이 형식적 경매의 성립요건이자 절차라 할 수 있다.

결국 형식적 경매물건이 증가하고 있다는 것은 부동산 분할 및 권리관계 정리를 위해 경매를 신청하는 수요자들이 늘어나고 있음을 의미한다. 이는 재산분할 방법에 대한 대안으로 법원 경매를 떠올리는 인식의 변화가 수반된 결과다.

또 부동산 장기침체에 맞물려 부동산의 매매가 쉽지 않다. 특히 토지나 상가 등 시세 정보가 부족한 부동산의 경우 공유물 분할에 필요한 시세정보 자체가 미흡하다. 이해관계자들이 부동산을 분할하고 싶어도 가격정보를 구하기가 어려워 분할에 대한 공유자 동의가 어려울 수 있다는 이야기다.

형식적 경매물건들을 용도별로 나눠보면 이 같은 사실을 잘 알 수 있다. 2011년부터 2014년까지 4년 간 형식적 경매로 넘겨진 부동산 현황을 보면 가격정보 접근이 어려운 토지가 502개, 아파트를 제외한 주택이 470개인 반면 가격정보가 흔하고 접근이 쉬운 아파트는 85개에 불과한 것으로 나타났다.

이처럼 부동산을 법원경매로 넘겨 분할할 경우 적정한 감정가가 매겨지고 법적인 근거에 따라 경매절차가 진행되기 때문에 가격정보 접근이 어려워도 분할 자체를 깨끗하게 마무리지을 수 있다.

부동산태인 정다운 연구원은 "형식적 경매는 그 존재 자체가 대중에 거의 알려지지 않은 형태로서 유치권에 기한 경매사건, 공유물 분할 및 공유자의 권리관계 청산 등 여러 목적을 충족시키기 위해 진행된다"면서 "상속이나 이혼에 의한 재산분할이나 공유물의 분할은 공동소유자 간의 원만한 협의에 의해 이루어지는 것이 가장 바람직하지만, 소송의 방법으로 분할청구를 할 수 있다"고 조언했다.

정 연구원은 이어 "다만 형식적 경매의 경우, 목적이 다양해 사건에 따라서는 낙찰자가 인수할 수 있는 권리가 생길 여지가 있다"며 "청산을 위한 경매는 낙찰자에게 부담을 줄 여지가 적지만 현금화를 위한 형식적 경매는 낙찰자가 모든 권리의 부담을 떠 안을 수 있기 때문에 매각물건명세서를 확인하는 등 만전을 기해 경매에 참여해야 한다"고 말했다.