[충정로칼럼]최근 금리동향과 부동산시장

남영우 나사렛대학교 국제금융부동산학과 교수

지난 몇 년간 우리나라의 금융시장이 장기간 저금리 상태를 유지하면서 다양한 파급효과를 낳고 있다. 최근에는 금리와 시장에 화제가 된 두 가지 이슈가 있었다. 첫 번째는 우리나라의 기준금리가 3월에 0,25%p를 인하하여 1.75%가 되면서 최초로 1%대에 접어들게 된 것이고, 다른 하나는 정부의 가계부채관리방안으로 도입된 안심전환대출이 큰 인기를 끌게 된 것이다.

이 두 가지 이슈는 모두 최근 저금리 기조가 배경이 되어 나타난 것으로 볼 수 있다. 일반적으로 저금리는 경기를 활성화시키는 요인으로 알려져 있다. 우리나라에서도 최근 몇 년간 DTI 규제가 없는 지방을 중심으로 분양시장이 크게 활성화되었으며 그 원인 중의 하나로 장기적인 저금리 기조가 꼽히고 있다. 이러한 저금리기조의 유지가능성 및 이에 따른 정부의 정책방향이 향후 부동산시장에 많은 영향을 미칠 것으로 예상된다. 따라서 이번에 추진된 정부정책의 배경 및 향후 전망에 대해서 살펴볼 필요가 있다.

최근 경기상황을 볼 때 금리인하는 불가피한 측면이 있었다. 먼저 경기침체로 인한 디플레이션 발생 가능성이 가시화되었기 때문이다. 최근 우리나라는 지속적으로 1%대에 미치지 못하는 물가상승률을 나타내고 있으며 담배가격 인상을 고려하면 실질적으로 마이너스성장이라는 것이 전문가들의 분석이다. 특히 우리나라에서 나타나고 있는 경기침체현상은 공급측면보다는 실업율 증가와 소득감소 등으로 발생하는 수요 측면에서의 원인이 크기 때문에 내수소비를 진작시키는 방안으로 금리인하를 단행한 것으로 보인다.

두 번째 금리인상의 배경은 정부의 가계부채관리에 대한 자신감에서 나타난 것으로 예상된다. 금리인하로 인한 가장 큰 부작용은 가계부채의 급격한 증가로 인한 부실화이다. 하지만 아직까지 우리나라의 가계부채 연체율과 주택담보대출 연체율이 1% 미만으로 상대적으로 관리가 되고 있어 한국은행에서 금리를 인하한 것으로 판단된다. 2015년 2월말 기준 가계대출 연체율이 0.57%이고 기업대출의 연체율이 0.94%로 나타난 점이 이러한 판단을 뒷받침 해준다.

금리인하의 효과는 부동산시장에도 상당한 영향을 끼친다. 먼저 금리인하로 인해서 최근 호조세를 나타내고 있는 주택분양시장의 활성화가 당분간 지속될 것으로 보인다. 다만 4월 1일부터 분양가상한제의 탄력적 운영이 도입되어 실질적으로는 민간택지에 대한 분양가상한제가 폐지되면서 새롭게 책정될 분양가가 과도하게 상승할 경우에는 금리인하의 효과를 상쇄할 가능성도 있다.

금리인하로 인해서 전세물량의 공급축소와 월세전환도 가속화될 것으로 보인다. 금리의 인하는 전세보증금의 운영이익을 낮추게 되어 상대적으로 월세의 수익률이 높아지는 효과가 나타나기 때문이다. 따라서 기존 전세세입자 및 전세임차희망자 중에서 자금력이 있는 집단은 분양시장으로 몰리겠지만 현실적으로 목돈 마련이 어려운 집단은 보증부월세로 주택을 임차할 가능성이 높다.

마지막으로 금융상품의 수익률하락으로 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산에 대한 투자자들의 관심도 높아 질 것으로 예상되어 도시형생활주택 등의 공급증가이후 관망세로 돌아섰던 수익형부동산에 대한 투자도 증가할 것으로 예상된다.

금리인하와 함께 최근 시장에서 크게 화제가 된 것은 정부에서 도입한 안심전환대출이다. 안심전환대출은 저금리기조 하에 크게 증가한 가계부채 안정을 위하여 기존에 변동금리나 이자부상환을 1년 이상 하고 있는 가구에 대해서 2.5~2.7%대 저금리이면서 고정금리방식으로 장기대출을 지원하는 정책이다. 시중금리에 비해서 저리로 대출을 차환해주는 혜택으로 1차에 지원된 20조원이 사흘 만에 마감되어 이후 한시적으로 2차 신청까지 이루어져 총 34조원이 지원될 계획이다.

하지만 일각에서는 기존에 정부의 정책에 순응하여 고정금리를 받은 차입자에 비해서 지나친 특혜를 준다는 비판이 제기되고 있고 소득과 관련없이 금리혜택을 주어서 서민보다는 중산층을 위한 정책이라는 문제도 제기되고 있다.

이용자 입장에서는 안심전환대출이 항상 차입자에게 유리한 것은 아니므로 주의해야한다. 안심전환대출은 3년간 조기상환에 대한 수수료가 부과되기 때문에 단기간 내에 다른 주택으로 이주를 하거나 대출금의 상당부분을 상환할 경우 오히려 금리인하 효과보다 조기상환수수료의 부담이 더 커질 수 있으므로 향후 이주계획이나 상환계획 등을 반드시 고려하여 결정할 필요가 있다.

기준금리 인하와 안심전환대출은 정부의 경기회복에 대한 의지와 가계부채관리라는 다소 상충되는 목표를 모두 달성하기 위한 정책으로 볼 수 있다. 따라서 당분간 이러한 기조가 유지될 가능성이 높다.

따라서 부동산 수요자들은 감당할 수 있는 수준내에서는 저금리의 혜택을 최대한 활용할 필요가 있다. 정부에서는 저금리로 인한 효과를 극대화하되 부작용을 최소화할 수 있도록 대출유형과 시기에 따른 형평성이 유지될 수 있도록 합리적인 방안을 마련해서 지속적으로 발표할 필요가 있을 것으로 생각된다.

남영우 나사렛대학교 국제금융부동산학과 교수