마곡지구 오피스텔 투자 주의보…공급 폭탄에 수익률 기대 못미쳐

다음달 마곡엠코지니어스타 559실 시작으로 하반기 2904실 공급 임대경쟁 심화들 듯

상반기 서울 오피스텔 수익률 5.53% 등 전반적인 하락세 보여

올해 하반기 서울 강서구 마곡지구에 3000실에 육박하는 오피스텔이 입주에 들어가면서 임대경쟁이 심화될 전망이다. 이미지는 마곡지구 전체 조감도. 

아주경제 강영관 기자 = 올해 하반기 서울 강서구 마곡지구에 오피스텔 3000여실이 입주에 들어가면서 임대경쟁이 보다 심화될 전망이다. 이에따라 임대수익률이 당초 기대보다 못미쳐 마곡지구 오피스텔에 투자 주의등이 켜졌다. 

19일 관련업계에 따르면 마곡지구에 다음달 마곡엠코지니어스타 559실을 시작으로 9월 마곡지구 헤리움1차(341가구), 마곡우성르보아Ⅱ(349실)이 입주에 들어가며, 10월 마곡인터시티365(363실), 12월 마곡미르웰플러스(244실)이 각각 집들이를 진행한다.

마곡지구는 강서구 마곡·가양동 일대에 조성되는 366만여㎡ 규모의 택지개발지구다. LG컨소시엄을 비롯해 롯데·코오롱·이랜드·대우조선해양 등 대기업 50여 곳이 순차적으로 입주하고 있어 '한국의 실리콘밸리'로 불린다. 대기업 입주로 16만여 명이 상주할 예정이며, 하루 유동인구는 30만여 명에 이를 것으로 예상된다.

임대수요 유입이 기대되면서 지난 2013년부터 오피스텔 공급이 꾸준했다. 올해 상반기에도 '마곡오드카운티' 오피스텔 분양이 진행되는 등 현재까지 인허가된 물량만 1만1800여실에 달한다. 지하철5호선 발산역 등 주변지역에 건립된 오피스텔까지 합치면 2만가구를 훌쩍 넘을 것으로 예상된다.

마곡지구 M중개업소 관계자는 "마곡이 업무지역 중심으로 개발되는 만큼 임대수익을 노린 투자수요가 꾸준히 몰리고 있다"면서 "그동안 과잉공급 논란이 있어 왔지만 기업입주가 마무리되고 지구 조성이 완료될 때까지는 분위기를 더 지켜봐야 한다"고 말했다. 

다만 일부 지역에선 수익률 하락에 대한 경고등이 켜진 상황이다. 마곡지구 S중개업소 관계자는 "전용면적 18㎡ 넓이에 냉장고 세탁기 등을 갖춘 새 오피스텔이 원래는 보증금 1000만원에 월세 40만원 수준"이라며 "요즘 들어 양천향교역 9호선에서 발산역 5호선 사이에 입주하는 오피스텔이 많다 보니 다른 지역에 비해 상대적으로 월세가 저렴한 편"이라고 설명했다.

마곡지구내 대부분의 오피스텔이 분양 당시 7~10% 수준의 예상 수익률을 내걸었지만 현재 수준으로는 상반기 서울 평균 수익률인 5.53%도 나오지 않는 것으로 예상된다. 전용면적 18㎡ 오피스텔이 1억원에 분양을 받았다고 가정해도 수익률이 4~5%에 불과하다는 계산이다. 

KB국민은행에서 발표한 올해 상반기(1~6월) 오피스텔 임대수익률을 보면 서울이 올 초 5.6%에서 6월 말 5.53%로 낮아졌고 같은 기간 경기는 6.16%에서 6.04%로, 인천은 7.12%에서 7% 선으로 떨어졌다. 전반적인 약세 속에 마곡지구 오피스텔도 공급 급증에 따른 수익률 조정 과정이 진행되고 있다는 게 업계 설명이다. 

이정찬 가온AMC 대표는 "오피스텔 투자에 있어 수익률도 중요하지만 얼마나 공실없이 회전이 잘 되느냐도 상당히 중요한 부분"이라며 "주변 공급 상황과 배후수요, 교통여건 등을 꼼꼼히 살펴 투자에 나서야 보다 높은 실질 수익을 올릴 수 있다"고 조언했다.