[전문가 기고] 경매를 통한 부동산 취득시 주의해야 할 점은?

김치련 변호사(법무법인 정언)

김치련 변호사(법무법인 정언)

감정평가를 통해 최저매각가격이 정해지면 법원은 입찰기일을 정해 입찰표에 최고금액을 써낸 사람에게 낙찰시켜는 것으로 경매를 진행한다. 만약 최저매각가격 이상을 써낸 사람이 없는 경우 처음 가격에서 보통 20% 정도씩 다운된 금액으로 경락인이 나올 때 까지 재경매를 실시한다.

경락인이 경락대금을 완납하면 소유권을 취득하고, 이로서 부동산에 기재돼 있던 압류 가압류는 물론 근저당권과 전세권 후순위 지상권등은 모두 소멸한다. 다만, 선순위의 사용권이나 대항력있는 임차권과 유치권등은 소멸되지 않으므로 특히 주의를 요한다.

경매에 응찰할 생각이라면 물건에 대한 기초 정보를 얻고 목적물이 선정된다면 반드시 해당 법원에 찾아가 관련서류를 열람해야 한다. 그 외에 경매를 통한 부동산 취득시 주의할 점들은 무수히 많다.

우선 알아봐야 할 것은 실거래가를 확인해야 한다는 점이다. 많은 사람들이 경매 감정가가 실제 거래가 보다 싸다는 편견을 갖고 있다. 물론 여러 경매 물건 중 많은 물건이 실거래가 보다 싸게 감정되는 경우가 있다. 하지만 경매를 위한 감정가는 실거래가를 추정하는 절차일 뿐 감정가가 실제 거래되는 물건이나 급매물보다 높게 평가되는 경우도 있다. 우선 감정가 내지는 감정가 보다 낮다고 해서 무조건 응찰하기 보다는 인근 부동산 사무실을 방문해 통해 실거래가를 알아 봐야 한다.

또 실제 사용현황을 파악해야 한다. 경매 실행 시 최선순위 담보물권을 기준으로 후순위 권리는 모두 소멸하므로 제한없는 소유권을 취득하는 것이 보통이다. 하지만 대항력이 있는 임차권이나 유치권등 등기부에 표시되지 않은 권리들은 경매로 인해 소멸되지 않아 사실상 경락인의 추가부담으로 이어질 수 있다. 이를 방지하기 위해서는 직접 부동산을 방문해 실제 점유자 및 사용현항을 파악해야 한다. 보통 임차권과 유치권은 현황조사나 감정평가서등 법원에 제출되는 서류에는 제대로 조사되지 않고 ‘미상’등으로 표기된 경우가 많다.

유찰된 이유를 파악하는 것도 중요한 절차 중 하나다. 경매 물건이 1회 내지 2회 유찰을 거치면 시세차익이 커지는 것은 당연하다. 그럼에도 유찰이 거듭되는 이유도 반드시 존재한다. 유찰을 거치면 시세보다 저렴하게 매각 된다는 인식은 경락인에게도 존재하지만 그 물건을 잘 알고 있는 채권자나 채무자도 존재한다. 그 물건이 충분한 가치가 있는 물건이라면 애초 경매에 이르기 전에 일반 시장을 통해 매매되었을 것이며, 경매가 진행되는 기간에도 이러한 가능성은 언제든 열려 있다.

그러므로 수차 유찰되어 가격이 싸다는 이유만으로 투자하지 말고, 공시되지 않은 물건에 대한 제한이나 현재와 장래의 투자가치를 충분히 검토한 후 낙찰받는 것이 중요하다.