[뉴스테이, 일본에서 답을 찾다(1)]일본 부동산 버블 붕괴시 기업형 임대시장 급팽창

일본, 상위 10개 부동산업체가 300만 가구 임대주택 운영

협회 기능도 강화, 1190개 회원사와 450만가구 관리 수탁

일본에서는 어느 지하철.전철역 주변에서든 맨션(또는 아파트) 형태의 임대주택을 쉽게 찾아볼 수 있다. 도쿄 우라야스 지하철역 인근 임대주택 단지 전경. 우리나라 저층 아파트처럼 보이는 건물들이 대부분 민간 임대주택이다. [사진=노경조 기자]

아주경제 노경조 기자 = "원한다면 이사를 다니면서 평생 임대주택(최대 2년 계약)에서만 거주할 수도 있다. 임대주택이 워낙 흔해서 분양주택 거주자와의 차별 등은 찾아보기 힘들고, 대부분 민간에서 공급한 물건들이 많다."(일본 도쿄도 미나토구 소재 중개업소 관계자)

지난 16일부터 엿새간 도쿄에 머물면서 지하철·전철역 주변에서 민간 임대주택을 너무나 쉽게 찾아볼 수 있었다. 우리나라에서 말하는 아파트 형태(일본에서는 맨션이라고 부른다)는 대부분 민간 임대주택에 해당했다. 

일본의 임대주택시장은 1990년대 부동산 버블 붕괴 이후 2000년대 들어 크게 성장했다. 집값이 떨어지고 고령화가 심화되면서 주택을 관리하는 개념이 확산된 데 따른 것이다. 정부 차원에서 세제지원을 통해 종합부동산업체를 육성했고, 수요자들도 안정성을 지향하면서 부동산을 투자가 아닌 거주 대상으로 보기 시작했다. 이에 따라 젊은이들 사이에서는 아예 집을 사지 않고 임대주택에 거주하는 게 낫다는 풍조가 생겼다. 

도큐부동산, 미쓰이부동산 등 자금력이 풍부한 대형 부동산업체들은 직접 토지를 매입해 고급 임대주택을 개발·운영하고 있다. 레오팔레스21 등은 주택·토지 소유자에게 부동산을 임차해 임대주택을 운영하고 수수료를 받는 방식으로 운영한다. 올해 상반기까지 국토교통성에 임대관리업체 3700여개가 등록돼 있을 정도로 주택 임대사업이 성황이다. 이 가운데 상위 10개사가 300만가구 이상을 관리 중이다.

이 중 레오팔레스21의 영업방식은 최근 1차 시범사업에 착수한 우리나라의 '집주인 리모델링 임대사업'과 유사하다. 한국토지주택공사(LH)가 임대·관리를 지원하고 공실의 부담을 안는 반면 집주인은 실제 임대 여부와 상관없이 만실 기준의 확정수입을 받기 때문이다. 

일본 정부는 개인이 부동산을 임대주택으로 활용하는 경우 상속세 등을 대폭 낮춰주고, 30년 이상 장기 임차계약을 허용하는 등 개인과 민간 기업이 적극 참여하도록 독려했다. 변화에 발맞춰 시기적절하게 정책을 추진한 것이 오늘날 일본에서 기업형 임대주택이 성행하게 된 주요 배경으로 꼽힌다. 

일본은 임대주택시장 규모가 커지면서 관련 협회의 기능도 강화됐다. 총 1190개의 회원사가 450만가구를 수탁해 관리하고 있다. 우리나라의 경우 지난달 임대주택관리협회가 창립총회를 열었다. 이마저도 회원사 수 부족으로 국토교통부로부터 설립인가를 받지 못한 상태다.

하야시 전 메이카이 대학 교수는 "젊은층이 선호하는 도쿄의 경우 임대수요가 계속 증가하고 있다"며 "민간업체가 개발부터 임대까지 총괄하는 형태가 고착화돼 있고, 정부가 대체로 시장에 맡기는 편이어서 민간 기업의 임대주택 공급이 활발할 수밖에 없다"고 말했다.

<이 기획취재는 언론진흥재단의 지원을 받아 진행됐습니다.>