<김형선 박사 칼럼>2016년 세종시 부동산시장 동향과 전망- 토지, 도생,오피스텔 등

[ 행복도시-테크노밸리 간 문평대교가 웅장을모습을 드러내며 28일 개통됐다. 행복도시의 건설이 박차를 가하고 있는 가운데 부동산 시장도 같은흐름을 보일 것으로 전망하고 있다. 행복청 제공 .]

<김형선 부동산학 박사 칼럼>2016년 세종시 부동산시장 동향과 전망- 토지, 도생,오피스텔 등

지난 주 아파트 부동산 시장전망에 관하여 서술하였는바, 이번 주에는 토지와 도생, 오피스텔에 관하여 2016년 세종시 부동산 전망을 하고자 한다.
2015년 세종시 2-1 권역의 아파트 분양시장은 뜨겁게 달아 올랐다.
그러나 12월에 들어서서 미국의 금리인상과 아파트 대출조건 강화 곧 터질 듯 꽉 찬 가계부채, 침체된 국내경기...다시금 빙하기를 맞을 것만 같은 불안감마저 드는 상황과 대내외 적인 각종 악재 속에서 대한민국 유일의 국책사업인 행복도시(세종시)의 2016년 토지, 도생, 오피스텔 등의 부동산 시장은 어떻게 될 것인가?

◈ 2016년은 세종시 토지시장의 격동기이다!
2016년 세종시 부동산 시장에서 가장 각광을 받을 것으로 예상되는 부동산은 토지시장이다. 세종시는 (구) 연기군으로 작은 시골의 소도시로 기존 도시 관할 구역에 대한 기본적인 공간구조와 장기 발전방향을 제시하는 종합계획인 “도시기본계획과 관리계획”이 없던 지역이었다.
정부의 36개 행정기관과 16개의 국책연구원 등의 행정 권력이 이동하는 세종시로 전국에 있는 부동산 투자자들의 포커스가 집중되어 있는데다가 “도시관리계획”까지 발표되면 또 얼마나 많은 부동산투자자들이 대한민국의 미래를 여는 세종시로 투자의 부푼 꿈을 안고 올 것으로 필자는 예견하고 있다.
2014년 2월 세종시 “도시기본계획”이 발표되었고, 2016년 “도시관리계획”이 확정 발표된다면, 세종시는 개발예정구역보다 투자할 부동산이 많고, 소규모 투자가 가능한 세종시 주변지역의 부동산이 한층 더 외지인의 발길을 붙잡지 않을까 생각된다. 그러나 침체된 부동산 경기가 도사리고 있다는 점을 우리는 항상 명심하여야 한다.

◈ 도시관리계획과 국제과학비지니스 벨트를 주목하라!
2013년과 2014년, 세종시 부동산은 박근혜정부의 정권교체로 인한 원안개발 + 알파 라는 국제과학비지니스벨트 개발의 기대감, 세종시 “도시기본계획” 발표 그리고 “도시관리계획” 등으로 요동을 칠 것으로 예견되었지만, 그러나 얼마 전 세월호 사건과 모든 한국경제의 침체기로 말미암아 세종시토지도 주춤하고 있다.
2014년, 2015년 지가변동률도 국토부 발표에 의하면, 세종시의 지가가 급등하고 있음을 보여주고 있고 원룸 부지, 전원주택 부지, 양도차익을 목적으로 하는 외지 투자자들이 세종시 토지 등을 계속 매입하고 있음을 보여 주고 있다.
과학벨트 보상으로는 금남면과 부강면 지역이, 조치원 서북부 도시개발 사업과 조치원 청춘 프로젝트와 함께 조치원 지역, 양곡리, 고등리 산업단지 개발로는 전의면 등 지역의 부동산이 오름세를 탈 것으로 예측된다.
물론 전동면, 연서면, 연기면 등의 토지가격도 꾸준히 상승세를 타고 있다.

◈세종시 토지투자의 대박 스토리는 계속적으로 이어진다.
세종시가 개발이 되면 될수록 세종시 행복도시 주변에 “대박 스토리”는 계속 태어날 것이다. 세종시 행복도시 주변과 조치원 인접지역의 가격과 입지 그리고 상징성이 있다고 하면 필자는 무조건 사두어도 돈이 될 것이라고 예측하는 바이다!
분당, 광교, 판교, 동탄 등 수도권에서 신도시가 개발이 되면 주변의 땅들 중에서 식당 등 수익용 건물을 지을 토지가 500만 원 이상 호가 하고 있는 것을 필자는 많이 경험을 하였다.
이런 지역이 수도권을 대표하는 도시로 성장했다면 세종시 행복도시 주변의 조치원, 부강면, 금남면, 장군면, 연서, 연기면 등도 상전벽해의 땅으로 변한다는 것을 필자는 신도시 개발의 경험으로 익히 잘 알고 있다.
삼산이수의 전월산, 원수산, 괴화산의 삼산과 금강과 미호천이 흐르고 있는 세종시! 대한민국의 미래를 여는 꿈과 상상을 가진 대한민국 최고의 투자처인 세종시는 부동산투자자들의 마음을 설레이게 하는 21세기 개척의 땅이라고 필자는 자부하고 싶다.

◈오피스텔과 도생 그리고 원룸시장
인구 가구 측면에서 인구 성장률은 점차 둔화되고 있고 가구 규모가 점차 작아지면 1인 가구가 증가하고 있다. 1인 가구 증가는 아파트에 대한 수요 증가 둔화에 영향을 미치게 될 것이며, 대신 작아도 편리하고 저렴한 주택에 대한 수요는 증가하게 될 것으로 예측된다. 주택보급률이 상승한 것도 영향을 미쳤겠지만 1인 가구 증가로 아파트 공급에 대한 가격 탄력성이 떨어졌다는 것을 의미한다.
통계청에 따르면 1ㆍ2인 가구가 2020년에는 총가구의 50% 이상을 차지할 것이라고 예측하고 있으며, 우리사회가 아직도 주택문제를 3인 이상이 사용할 수 있는 18평형 이상의 아파트 위주로 짓고 있으나 향후 1ㆍ2인 가구 증가에 따라 미래 주거환경의 변화가 예측되면서 오피스텔, 도시형 생활주택의 수요가 증가될 것으로 보인다. 그러나 경제학의 기본 논리인 수요 공급의 원리를 넘어서서는 안된다.

◈수요공급의 원칙을 무시한 과잉공급으로 가격 하락
1인가구의 증가로 소형주택이 증가되고 있지만 과잉공급이 우려된다.
전국적으로 대형주택 가격이 하락하고 있고 소형주택 가격이 오르는 상황은 주거 환경에 변화의 바람이 불고 있는 것으로 예측되지만 과잉공급을 간과해서는 안 된다.
2014년과 2015년에 완공된 계룡이슈빌, 한신휴시티, 해피라움, 퍼스트타워, 세진이너스빌, SR파크, 우빈가온, 아이누리, 세종마루, 세진타워펠리스, 모닝시티, 블루지움, 세종의 아침 등 이 쏟아져 나오고 있는 시점에서 과연 이러한 공급을 수요가 받쳐줄 수 있을런지 심히 의심스럽다.
아파트와 상가, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 세종시 행복도시에서 과잉공급이 되고 있는 이 시점에서 과연 정부와 세종시, 행복청, LH 공사에서는 이를 방관하고 있을게 아니라, 획기적인 세종시 부동산 안정대책을 수립하여야 할 것을 강력히 필자는 권고 하는 바이다.

◈원룸시장 동향은?
세종시 행복도시 2,200만평 내에는 원룸을 지을 수가 없다.
그러다 보니 행복도시 주변으로 무분별하게 난개발 마냥 원룸 건설이 기하급수적으로 증가하였다.
이춘희 세종시장은 세종시 행복도시 주변으로 진즉부터 무분별한 원룸 건설의 난개발 문제점을 예견하였기 때문에 원룸 개발행위에 대한 합리적인 허가기준과 체계적인 계획 수단을 새롭게 만들어야 한다.
2015년 현재 원룸의 공실이 지속적으로 늘어나고 있는데 비하여, 원룸의 수요자가 행복도시 내 현장근로자의 숙소로 사용하다 보니, 지금 현재도 공실이 많은데, 현장 근로자가 많이 빠져 나가는 2016년에는 슬럼화까지는 안되겠지만, 심히 우려 되는 것만은 사실이다.
세종시 행복도시 주변의 지가 상승의 주범은 무분별한 원룸 건축이었다고 필자는 생각한다. 세종시 행복도시 2,200만평 내에 다가구, 원룸, 다세대 등 서민용 주택을 공급하지 않다보니 세종시 행복도시 주변 특히 장군면, 금남면 일대 등의 원룸을 지을 수 있는 주거지역과 관리지역의 토지 가격이 고공행진을 한 것이다.

또 세종시 행복도시 내에 오피스텔과 도시형생활주택 등의 공급이 꾸준하게 이루어지고 있어 이러한 요인도 세종시 원룸 시장에 마이너스 요인으로 작용하고 있다.
원룸 수요자들이 거의 잠만 잔다는 것을 감안하면 주방시설이 있는 원룸보다는 주방은 공동으로 사용하면서, 룸마다 주방시설이 필요하지 않는 고시텔 형, 식사를 제공하는 게스트형 원룸, 레지던스 호텔 등도 고려해 볼 필요가 있다.