[대출규제에 짓눌린 주택시장]​‘공급과잉·가계부채’ 기준 논란…입과 손이 다른 정부

"현실과 동떨어진 적정 주택수요량 재설정 필요…신용대출 예방에 집중해야"

    전국 아파트 분양 물량 추이 [자료=부동산114]

아주경제 김종호 기자 = 주택담보대출과 중도금 집단대출을 옥죄는 정부는 한편으로는 최근 대두된 주택 공급과잉 우려가 사실이 아니라는 일관적인 입장을 유지하고 있다. 이 때문에 ‘입과 손이 다른 게 아니냐’는 지적이 나온다.

정부는 주택 공급과잉 우려가 수면 위로 떠오른 지난해 말부터 ‘공급과잉은 아니다’라고 지속 밝혀왔다. 강호인 국토교통부 장관은 지난해 취임 당시는 물론 지난달에도 “2015년 주택 인허가와 착공이 비교적 많이 늘었지만, 지속되지 않을 것”이라면서 “경기 사이클이 있기에 공급과잉은 시장에서 자율적으로 조율될 것으로 본다”고 말했다. 

실제 공급과잉 우려의 시발점이었던 전국 미분양 주택 증가 흐름은 지난 1월 3개월 만에 감소세로 돌아섰다. 이에 공급과잉 우려에 따라 미분양 주택이 지속 증가할 것이라는 일각의 목소리는 무색해졌다.

공급과잉 기준에 대한 논란도 여전하다.

2013~2022년 국토부 주택종합계획에 따르면 멸실 등을 감안한 연평균 적정 주택 수요량은 39만가구다. 단순 수치로는 지난해 52만 가구가 공급돼 연평균 주택수요량을 초과했지만, 2008년 이후 주택경기 침체로 연평균 27만가구 정도가 공급됐다는 점을 고려하면 오히려 총량은 부족한 상황이다.

이에 대한 반론도 있다. 고위공직자 출신의 한 주택시장 전문가는 "주택시장에 신규로 진입하는 수요자는 집을 사지 못할 경우 그 해에 전세나 월세로 흡수되기 때문에 적정 공급량은 다년간 평균 개념으로 판단해서는 안된다"고 지적했다. 그는 이어 "지난해 공급량은 정부의 기준으로 하면 과잉공급이 맞다"며 "정부가 과잉공급이 아니라고 한다면 적정 수요량을 매년 조정해야 한다"고 덧붙였다. 

이와 함께 정부가 불어나는 가계부채를 잡겠다는 논리로 주택담보대출과 집단대출을 뇌관으로 지목, 옥죄고 있는 부분도 지적 대상이다.

최근 가계부채는 지난해 말 기준 1200조원을 돌파해 부실화 우려가 커지고 있는 점은 분명 사실이다. 그러나 주택담보대출은 최근 제2금융권에서 은행권 위주로 전환·증가되는 추세인 데다, 상환능력이 양호한 소득 4~5분위 가구가 가계부채의 70%를 보유하고 있다. 

전문가들은 현실과 동떨어진 연평균 적정 주택 수요량을 시장흐름과 수요에 맞게 탄력 적용해 공급과잉 논란을 해소해야 한다고 입을 모았다. 또 가계부채 부실을 막기 위해 사업자금이나 생계비 등 주택구입 목적 외 가계운용자금 대출을 예방하는 것이 효과적이라고 조언했다.