임대차 계약 시 ‘계약서’ 중 콕 짚어봐야 할 내용은?

표준계약서 여부 확인 후 작성해야

임대차 시장에 표준계약서 배포가 확대되고 있다. 표준계약서 배포 확대는 과거 임대차 계약 시 분분했던 계약 분쟁을 줄이고자 하는 취지가 강하다. 실제 서울시는 법무부와 공동으로 지난해 1월 새로운 ‘주택임대차표준계약서’를 보급했다.

새 주택임대차표준계약서에는 전월세 계약 시 입주 전·후 수리비 부담 확인사항 등이 추가됐다. 서울시가 법무부와 공동으로 임대인(집주인) 및 임차인(세입자)간 분쟁을 사전에 예방할 수 있도록 의무와 권리 범위를 강화한 것이다.

임대차는 주거용과 상업용으로 구분된다. 주거용 임대차는 주택임대차보호법이 적용되고, 상업용 임대차는 상가임대차보호법이 적용된다. 임대차 계약 분쟁은 주로 임대인과 임차인의 계약에 대한 숙지 미비, 집주인에 비해 상대적으로 불리한 임대차 계약 조건으로 인해 발생하곤 한다. 주택임대차의 경우 보증금반환 관련 문제, 하자수리 다툼 등이 주를 이루고 상가임대차의 경우 계약 갱신, 권리금 문제 등이 분쟁의 씨앗으로 작용한다.

강은실 변호사는 “새로 적용되고 있는 주택임대차표준계약서에서는 입주 전·후 수리비 부담, 미납 국세 확인 등 임차인 보호조항이 추가로 신설된 만큼 이를 꼼꼼히 살펴봐야 불이익을 예방할 수 있다”며 “기존 전월세 계약서는 법적으로 통일된 형식이 없었고 보증금, 계약금과 같은 비용에만 초점이 맞춰져 있는데다 특히 수리비에 대한 항목이 없어 사후 분쟁이 발생했을 때 임차인이 법의 보호를 받기 힘들었던 실정”이라고 지적했다.

법무부는 상가건물임대차표준계약서도 만들어 2015년 5월 배포했다. 이 상가건물임대차 표준계약서는 법무부가 상가건물임대차보호법 개정에 대비해 2015년 2월부터 국토교통부, 서울시, 중소기업청, 학계 전문가와 함께 준비한 것이다.

주요내용은 △보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등에 관한 총 12개조의 ‘계약내용’ △임대인과 임차인 간에 자율적으로 정할 수 있는 ‘특약사항’ △법의 보호를 받기 위해 반드시 확인해야 하는 ‘중요사항’이 기재된 별지 등이다.

강 변호사는 “새로운 임대차표준계약서가 배포된 지 1여년이 되어가지만 이에 대한 내용을 잘 알지 못해 분쟁으로 인한 추가적 손실이 발생하므로 주의가 필요하다”며 “실제 새 임대차표준계약서에는 임차인의 권리금 회수 보호 및 손해배상 명시와 관련, 임대인에 대한 임차인의 권리금 회수 방해금지의무와 손해배상 등이 계약 내용에 포함돼 있으니 필수적으로 확인할 것으로 권한다”고 조언했다.

아울러 권리관계를 명확히 함으로써 분쟁 발생을 최소화하기 위해 임대인과 임차인 사이에 별도로 정할 수 있는 ‘특약사항’을 예시해 사전에 권리관계를 명확히 정할 수 있도록 했다.

특약사항이란 입주 전 수리 및 개량, 임대차기간 중 수리 및 개량, 임차 상가건물 인테리어, 관리비의 지급주체, 시기 및 범위, 귀책사유 있는 채무불이행 시 손해배상액예정 등이다. 이를 통해 임대차 종료 시 관리비 등 비용 정산 관계도 명확히 할 수 있다.

나아가 임대인과 임차인이 법의 보호를 받기 위해 반드시 확인해야 할 중요사항을 계약 단계별(계약 체결 시, 계약기간 중, 계약 종료 시)로 나누어 알기 쉽게 별지에 설명했다. 주택임대차표준계약서와 상가건물임대차표준계약서는 법무부 홈페이지에서 각각 서식을 다운받아 사용할 수 있다.(법무부>법무정보>법무정보>주택임대차표준계약서/상가건물임대차법령정보)

강 변호사는 “그동안 임대차 계약서 작성에 있어 명확하지 못한 부분이 많았으나 임대차표준계약서를 통해 보다 쉽게 권리관계를 정리할 수 있다”며 “임대차 분쟁은 다양한 요소에서 발생할 수 있는 만큼 임대차 계약 시 법률적 조력을 통해 분쟁으로 인한 추가적 손실을 줄일 수 있다는 점을 참고하기 바란다”고 말했다.

<도움말: 강은실법률사무소 강은실 변호사>
 

[강은실 변호사]