[하반기 경제정책방향] 분양 중도금 대출 규제 강화…"임대주택에 힘 싣는다"

HUG 중도금 대출 1인당 2건 제한

"강남 재건축 아파트 등 영향받을 것"

임대주택에 FI 참여 확대 등 지원책도 마련

아주경제 노경조 기자 = 다음 달부터 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 건수가 1인당 2건으로 제한된다. 보증 한도는 수도권·광역시 6억원, 지방 3억원이다. 분양가격이 9억원을 초과하는 주택은 중도금 대출보증 대상에서 제외된다.

국토교통부는 28일 발표한 '2016년 하반기 경제정책방향'에서 실수요자 중심의 주택시장을 형성하기 위해 HUG의 중도금 대출 보증요건을 강화한다고 밝혔다. 적용 대상은 다음 달 1일부터 입주자모집공고를 실시하는 모든 주택이다.

예컨대 수도권에서 중도금 대출 보증 4억원을 받아 새 아파트를 마련했다면 이후 지방에서 아파트를 분양 받을 때 2억원까지 중도금 대출이 가능한 것이다.

이는 올해 들어 서울 강남 재건축 아파트와 수도권 일부 택지지구를 중심으로 분양시장이 과열 양상을 보인데 따른 것이다. 특히 시행사나 시공사(건설사) 재무건전성 등을 바탕으로 HUG가 중도금 대출기관(은행)에 보증을 서는 형태는 수분양자 개인 신용을 고려하지 않은 것이어서, 가계대출을 늘리는 부작용도 발생하고 있다.

국토부 관계자는 "이번 HUG 보증 강화는 분양가가 10억원 안팎으로 높은 강남 재건축 아파트에 어느 정도 메시지를 줄 수 있다고 생각한다"며 "하반기 중에 HUG의 리스크 관리 및 업계 사업여건 개선을 위한 분양보증 제도 개선안을 마련할 계획"이라고 말했다.

이번 대출 보증 규제로 서울 강남 재건축 아파트 등 분양시장이 과열된 일부 지역의 청약 열기는 한풀 꺾일 것이란 관측이다.

함영진 부동산114 리서치 센터장은 "중도금 대출 규제로 시세 차익을 기대하고 몰렸던 가수요가 줄어들고, 일부 과열된 분양시장이 진정을 찾을 것으로 보인다"며 "강남, 과천, 부산(해운대구) 등 투기 수요가 많은 시장에는 타격이 있을 것"이라고 말했다.

실제 다음 달 8일 모델하우스를 열고 분양에 나설 예정인 현대건설의 '디 에이치 아너스빌'(개포주공3단지 재건축)은 일반분양 물량(70가구)의 분양가가 9억원을 넘는 탓에 분양 일정 조정 등의 대안을 고민 중이다.

건설업계도 HUG의 중도금 대출 보증 기준에 맞지 않는 수요자들을 대상으로 제2금융권을 통해 자체적으로 중도금 대출을 제공하는 방안 등을 검토하고 있다. 개인 신용 보증이나 시공사 연대 보증도 여러 대안 중 하나다.

다만 주택시장 흐름 전반에는 큰 영향이 없을 것이란 의견도 나온다.

9억원 초과 주택이 전체에서 차지하는 비중이 적을 뿐 아니라 주택 실주요자 대상으로 큰 실효성이 없다는 이유에서다. 올해 국토부가 발표한 전국 공동주택 공시가격에 따르면 9억원 초과 주택은 6만4638가구로 전체의 0.5%에 불과하다.

한 대형 건설사 관계자는 "이번 정부 정책은 분양가가 치솟고 있는 강남 재건축 아파트 등을 겨냥한 것으로 보인다"며 "9억원 이상의 고가주택이 많은 지역이 아니라면 대출에 큰 어려움은 없을 것"이라고 말했다.

국토부는 과열된 분양시장을 식히는 동시에 임대주택시장에 대한 지원은 늘리기로 했다.

리츠나 펀드 등을 통해 장기임대주택에 투자하는 법인에 대해 세제 지원을 강화하는 등의 방식이다. 재무적투자자(FI)의 임대주택 사업 참여를 독려하기 위해 금융기관 출자 규제를 기존 사전승인에서 사후보고로 개선하고, 보험회사의 리츠 투자지분에 대한 신용위험계수(12%)도 하향 조정하는 내용 등이다.

또 행복주택 관련 사업절차도 대폭 간소화해 내년 입주물량을 5000가구가량 늘릴 방침이다.

임대차시장이 급격하게 월세로 전환되는 가운데 오는 8월을 목표로 월세 대출 및 세액공제 지원 등도 확대한다.

이와 관련해 현재 저소득층을 대상으로 시행 중인 주거안정 월세대출 수급요건을 기존 취업준비생과 근로장려금 수급자 등에서 연소득 5000만원 이하자로 확대한다. 대출 취급은행도 기존 1곳에서 6곳으로 늘린다. 세액공제의 경우 배우자 명의의 월세 계약도 포함하기로 했다.

이밖에 유한책임 방식의 디딤돌 대출과 청년임대리츠가 하반기부터 본 사업에 돌입한다.