[충정로 칼럼] 주택 가격 하락에 취약한 주택금융시장 개선돼야

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원

 

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원

2014년 8월 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)의 상한규제 완화 이후 국내 주택담보대출은 빠르게 증가했다.

2014년 1분기 주택담보대출 및 가계대출 증가율은 각각 5.9%, 6.2%로 예년과 비슷했으나, 그 해 4분기 주택담보대출 증가율은 9%를 기록해 가계대출 증가율(7.4%)을 웃돌았다. 이듬해 3분기에는 주택담보대출 증가율이 13.6%까지 확대됐으며 최근까지 가파른 증가 속도를 보이고 있다.

일반 가계대출에서 주택담보대출이 차지하는 비중도 자연스럽게 커졌다. 올해 상반기 가계대출 증가액에서 주택담보대출 증가액이 차지하는 비중은 64% 수준이다.

이렇듯 빠른 증가 속도가 의미하는 것은 무엇일까?

먼저 우리나라의 금융시장이 향후 주택가격 하락에 더욱 취약해진다는 점이다. 주택 매매가격은 과거 글로벌 금융위기 시점인 2008년 –0.78%, 하우스푸어 논란이 활발했던 2012년 –0.21%를 기록했다. 건설사 파산 등으로 아파트 준공이 어려웠고, 이런 어려움은 겪은 가구수가 2009년, 2013년에 각각 3342가구, 4204가구에 달했다.

집단대출 연체율도 글로벌 금융위기 전 0.6%대에 머물렀으나 2012년 말에는 5%까지 급상승해 주택 가격 하락에 국내 주택금융시장이 취약하다는 것을 여실히 보여줬다.

특히 최근까지 소득 심사 없이 진행된 집단대출의 증가가 주택금융시장의 체력을 더욱 취약하게 만들었다. 올 상반기까지의 집단대출 잔액은 121조8000억원으로 최근 주택담보대출 증가의 약 50%가 집단대출에 기인한 점은 우려할 만하다.

중도금 집단대출은 아파트 준공 시점에 보증기관의 신용보강 없이 개인 주택담보대출로 전환되는데 이때 개인인 주택 가격의 30% 이상을 자기자본으로 준비해야 한다. 향후 대출 원리금을 갚을 수 있다는 소득 능력도 증빙해야 한다. 다주택 청약을 주도하는 가수요 투자자들이 준공 시점 이전에 반드시 분양권 거래를 하는 이유다.

급증한 분양물량은 내년 말과 2018년 상반기에 대거 준공될 예정이다. 집단대출의 잔금도 같은 시기에 집중적으로 도래하게 된다. 이때 준공물량의 급증이 주택시장에 부담으로 작용할 수 있음을 주목해야 한다. 아파트 미입주의 증가와 집단대출 연체율 상승이 서로 연결된다는 점에서 정부는 지금부터 대응방안을 모색해야 할 것이다.

정부는 가계부채 증가 및 집단대출 증가에 대한 대응책으로 이달부터 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 중도금 대출의 보증 비율을 100%에서 90%로 낮췄다. 이는 금융권도 일정 부분 자기 책임 아래 집단대출의 실수요자를 걸러내는 작업을 거치는 것을 의미한다.

그러나 현재의 분양·청약 제도는 여전히 가수요자들이 집단대출을 통해 투자할 수 있는 구조적 문제를 가지고 있다는 점에서 정부는 실수요자 중심의 분양구조를 위한 지속적인 개선의 노력이 필요하다.

현재의 주택금융 및 청약 구조는 가수요자 유입으로 인해 실수요자의 청약 당첨 기회가 줄어들고, 가수요자의 분양권·프리미엄 거래 때문에 실수요자가 되레 더 큰 비용을 부담하는 기이한 결과를 낳고 있다.

또 실수요자 중심의 주택시장 정립은 향후 주택시장의 변동성에 대해 금융시장의 건전성이 확보될 수 있다는 점에서 그 필요성이 부각된다.

실수요 위주의 주택시장을 마련하기 위해 집단대출에 대한 DTI의 적용은 더욱 적극적으로 고려될 필요가 있다. 이는 자신의 부채상환 능력을 크게 상회하는 가수요자의 다주택 청약을 근원적으로 가려내는 데 효과적일 뿐 아니라 건설사의 밀어내기식 공급 관례를 개선하는 데에도 도움이 될 것이다.