[강남 재건축 긴급진단] ‘수백대 1 경쟁률은 기본’…"재건축 활황 2~3년 간다?

"재건축 초과이익 환수제, 형평성 어긋나…향후 집값 떨어져도 문제"

서울 강남구 압구정 현대아파트 전경. [사진=아주경제 DB]

아주경제 김종호 기자 = 전문가들은 강남 재건축 활황세가 적어도 내년 상반기, 길게는 2~3년간 지속될 것으로 내다봤다. 반포와 개포, 압구정 등 남은 재건축 사업이 줄줄이 이어질 것이라는 이유에서다. 최근 가파른 가격 상승에 따라 추가적인 급등은 어렵지만 당분간 우상향을 지속할 것이라는 분석이다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “그간 사업 추진이 미뤄졌던 강남 재건축 단지들이 한꺼번에 사업을 진행하면서 경쟁하듯이 집값을 끌어올리고 있다”며 “최근 가격이 크게 붙은 상황이라 추가적인 급등은 없겠으나, 사업진행속도가 빨라질수록 단지 간 견인 작용에 따른 가격 상승을 기대할만 하다”고 전망했다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “현재 서울에서는 재건축·재개발 외에 신규 아파트를 공급할 수 있는 방법이 없기 때문에 강남권 재개발 신규 분양으로 새 아파트를 갈아타려는 수요가 높다”면서 “앞으로도 분양 및 공급 일정이 가시화하는 곳은 주목을 받으며 가격이 오를 수밖에 없다. 서울 주택시장이 뚜렷하게 침체되는 변수가 생기지 않는다면, 일시적인 부침이 있더라도 현재와 같은 분위기를 이어갈 가능성이 크다”고 내다봤다.

다만, 강남권 각 지역 사업 추진 과정에 따라 가격 흐름과 분위기가 달라질 수 있다는 것이 전문가들의 생각이다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “반포는 구반포 1단지 재건축 등 개별 단지 재건축이 활발해 전망이 다소 밝은 반면, 압구정은 35층 제한 이슈가 불거지면서 최근 급격하게 오른 가격이 주춤할 가능성이 있다”며 “어떤 이유로든 사업 진행이 지체된다면 가격 상승세에도 제동이 걸릴 수밖에 없다. 저금리에 따른 투자수요가 충분해 가격이 떨어지지는 않을 것”이라고 말했다.

전문가들은 향후 강남 재건축 분위기를 좌우할 수 있는 재건축 초과이익 환수제 시행을 놓고 대부분 ‘형평성’ 문제를 거론하며 반대 목소리를 냈다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “현재 시장 과열 분위기와 가계부채 문제 등이 맞물려 있어 정부가 재건축 초과이익 환수제를 시행할 가능성이 높아 보인다”면서도 “그러나 이 경우 그간 초과이익 환수제가 적용되지 않은 사업장이나, 시세차익이 발생하는 재개발 사업장 등과의 형평성 문제가 불거질 수 있다. 또 미실현 이익에 대한 과세이기 때문에 집값이 떨어질 경우에도 문제가 될 것”이라고 지적했다.

지난 7월 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가를 이유로 개포주공3단지 분양보증을 두 차례 거부한 점과 서울시가 사실상 재건축·재개발 층수를 최고 35층으로 제한한 부분 등 정부와 지자체의 잇따른 규제에 대해서는 전문가들의 의견이 엇갈렸다.

박합수 위원은 “단기간 고분양가 관리 차원에서 얘기가 되고 있으나, 오히려 이를 확대 및 강화해야 한다고 생각한다”며 “강남 재건축뿐만 아니라, 마포와 서대문 등 재개발 지역 역시 급등세를 보이고 있기에 서울지역 전반적으로 지속적인 관리에 들어가 고분양가 논란을 진정시킬 필요가 있다”고 주장했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “인위적인 가격 조절보다는 어떻게 개발 이익을 효과적으로 환수해서 공공에 돌려줄 것인지를 고민하는 편이 더 옳다”면서도 “혜택만 바라고 의무를 하지 않겠다면 제제를 가해야 할 것”이라고 말했다.

이남수 팀장도 “초과이익을 방지한다는 이유로 층수를 제한하는 것에는 부정적인 입장이지만, 층수 완화 등 인센티브에 대한 공공기여는 확대돼야 한다고 본다”고 언급했다.

마지막으로 전문가들은 최근 신탁사의 재건축·재개발 시행 참여 확대 움직임을 두고는 빠른 사업 추진과 함께 불확실성을 줄일 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가했다.

박상언 대표는 “신탁사의 사업 노하우와 함께 사업 조기 추진, 투명성 강화 등 긍정적인 면이 강조되기 때문에 향후 영향력이 크게 확대될 것”으로 전망하면서 “시공단가 절감은 물론, 조합의 불투명한 문제나 소송 등 사업 불확실성을 최소화할 수 있을 것”이라고 설명했다.