​'정유년' 새해 바뀌는 부동산 제도 봤더니…'내 집 마련' 어려워진다

잔금대출 규제·디딤돌대출 기준축소 등 대출규제 강화…세부담도 증가

2017년 바뀌는 주요 부동산 제도 [자료=부동산인포 제공]

아주경제 김종호 기자 = 2017년 '정유년(丁酉年)'에는 잔금대출 규제와 디딤돌대출 기준축소 등 대출규제가 강화되고 소득세, 상속∙증여세에 대한 부담도 증가할 전망이다. 청약가점제 자율화 조치와 재건축초과이익환수제 유예기간도 종료될 것으로 보인다.

15일 관련 업계에 따르면 지난 11월 24일 정부가 발표한 '8.25 가계부채관리방안 후속조치 및 보완계획'에 따라 내년 1월 1일부터 분양되는 아파트 잔금대출에 대해 현 주택담보대출의 여신심사가이드라인이 적용된다. 총체적 상환능력심사(DSR)도 도입돼 잔금대출이 어려워진다.

여기에 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제완화가 내년 7월 종료된다. LTV·DTI 규제는 주택담보대출 한도액을 담보가치·상환능력에 따라 일정 비율 이하로 제한하는 것이다. 2014년 8월 한시적으로 규제를 풀어 기존 50~70%를 적용했던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 상향 조정했던 것이 다시 축소된다.

금융규제 강화에 이어 소득세 등 세제 부담도 증가할 전망이다.

우선 소득세의 최고세율이 인상된다. 현행 소득세 최고세율은 38%로, 과표 1억5000만원 초과부터 최고세율이 적용되나, 새해부터는 과표 1억5000만~5억원 이하는 38%, 5억원 초과 시 40% 세율이 적용된다.

상속∙증여세 신고세액에 대한 공제도 축소된다. 현재 상속세는 3개월, 증여세는 6개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제해줬지만, 새해부터는 7%로 줄어든다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "미국 금리인상에 따른 국내 가계대출 심각성이 대두되면서 새해에는 강화된 대출 규제가 속속 시행된다"며 "필요에 의해 주택을 구입하는 실수요자 가운데는 대출규제로 인해 자금 확보 문제로 내 집 마련이 더욱 어려워질 수 있다. 청약당첨에도 불구하고 계약을 포기하는 사례도 늘 것"이라고 내다봤다.

또 새해에는 청약가점제 자율화 조치가 시행되고 재건축초과이익환수제 유예가 종료된다.

먼저 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해 40%를 의무 적용해 온 청약가점제 비율을 내년부터 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 다만, '11.3 부동산 대책'에 따라 청약 조정 대상지역에 포함된 37개 시·구(서울 25개구 및 경기 과천시 등)는 제외된다.

연말에는 재건축시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 재건축초과이익환수제 유예가 종료된다. 재건축초과이익환수제는 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행, 2006년 9월부터 전국적으로 확대됐다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 약세를 보이면서 2013년 12월부터 2015년 12월까지 2년간 시행을 유예한데 이어 2017년 말까지 유예기간을 추가로 연장했다. 따라서 내년 말까지 관리처분계획 인가신청을 하지 못하는 재건축 단지의 경우, 재건축초과이익환수제를 적용받게 될 것으로 보인다.

이와 함께 내년 1월부터 아파트 최초 분양계약에도 실거래가 시스템이 적용돼 미분양 통계 등이 투명해질 전망이다.

그간 건설사의 자발적인 신고를 통해서만 파악되던 미분양 아파트 흐름을 명확하게 파악, 수요자들이 분양상황을 객관적으로 판단하고 계약을 체결하거나, 프리미엄(웃돈) 거품을 피할 수 있게 된다. 건설사들도 객관적인 자료를 통해 공급 일정을 조절할 수 있다.

아울러 내년에는 아파트 리모델링 동의율이 80%→75%로 완화되고 2층 이상 건축물 내진 설계가 의무화되며, 제로에너지건축물 인증제와 부동산 전자계약 시스템이 전국으로 확대 시행될 전망이다.