[재테크칼럼]봄바람 부는 주택시장에 대세찾기?

장재현 리얼투데이 리서치팀장

장재현 리얼투데이 리서치팀장

봄이사철 전세난으로 세입자들의 고민이 깊어지고 있다. 주택가격은 하락하고 있다는 보도는 연일 나오고 있지만, 실제 집값으로 느끼는 체감은 떨어지기는 커녕 2년 전에 비해 훨씬 올라있다. 여기에 대출규제와 금리상승은 주택구입을 망설이게 하고 있다.

높은 전셋값도 문제다. 입주물량 증가로 전셋값이 조정될 것이란 전망들이 나오고 있지만, 실제 전셋값은 2년 전에 비해 많이 올라가 있는 상태다. 최근에는 반전세 등의 월세매물 증가로 전세매물도 줄어들고 있다.

3월 입주물량도 오히려 감소세다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면, 3월 전국 입주물량은 45개단지 2만1823가구로, 지난달 64개단지 3만4607가구인 것과 비교하면 37% 줄어든 수치다. 4월에는 39개단지 2만1521가구로 3월에 비해 입주물량은 더욱 감소할 예정이다.

따라서 당장 봄이사철에는 주요 지역 전셋값은 계속해서 오름세에 있을 가능성이 높다. 이런 상황에서 실수요자들은 내 집 마련을 해야할까? 말아야 할까? 더욱 고민되는 상황이 아닐 수 없다.

이런 때에는 대세를 찾는게 가장 우선적으로 이뤄져야 한다. 부동산114 아파트시세 자료에 따르면 금융위기가 시작된 지난 2010년부터 2013년까지 3년 동안 전국 전용 60㎡이하 아파트가 5.66% 올라 가장 높은 상승률을 보였다. 이어 전용 60㎡초과-85㎡ 이하는 1.07% 상승한 반면, 전용 85㎡초과는 5.52% 하락했다.

대출규제와 금리상승 등으로 지난 2010년과 비슷한 양상을 보이고 있는 주택시장에서도 전용 60㎡ 이하의 아파트들이 인기를 끌 확률이 높다. 실수요층들이 많이 몰려 환금성이 높은데다 매입자금도 중대형보다는 가벼운 탓이다.

초역세권 신축 빌라도 관심을 가져볼 만 하다. 지난 2010년 MB정부의 주택정책 중 하나인 도시형생활주택 등의 일반주택 공급이 늘어나면서, 신축빌라나 원룸, 투룸 등의 소형주택들의 공급량이 급속도로 증가했다.

아파트 시장이 실수요시장으로 대체되면서부터 임대수익과 투자가치를 함께 누릴 수 있는 주택들이 많이 생겨나기 시작했다. 투자자들 입장에서도 관리가 쉽고, 환금성이 높은 수익형 주택들의 구입이 증가하면서 거래량도 점차 증가했다.

하지만 도시형생활주택은 원룸이나 투룸처럼 극소형 주택들이 많아 실수요층들이 주거하기에는 불편한 점들이 많았다. 이에 실주거층을 중심으로 3룸이나 4룸의 빌라가 인기를 끌기 시작했다. 이러다 보니, 서울 주요지역의 경우 빌라를 지을 수 있는 대형 지분의 토지들의 가격이 계속해서 올랐다.

실제 강북권 중 하나인 도봉구의 경우 서울 외곽지역이지만, 빌라를 지을 수 있는 165㎡ 규모의 토지가 지난 2010년 3.3㎡당 평균 900만~1200만 원 선에서 2017년 2월 현재 2000만~2500만원까지 증가한 상황이다. 서울 주요지역들의 경우 가격은 더욱 높은 수준이다.

그만큼 서울이나 수도권 주요 지역들은 빌라나 단독주택을 지을만 한 토지가 부족한 상황으로, 대지지분이 큰 신축빌라나 단독들의 경우도 관심을 가져볼 만하다. 단, 빌라나 연립주택들은 시간이 지나면서 환금성이 떨어지는 경우가 많아 역세권이나 학군, 편의시설, 직주근접성 등 입지여건을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

마지막으로 상가도 주목할 만하다. 단지 내 상가는 안정적인 배후수요가 존재하는 만큼 안정적으로 임대수익과 미래가치까지 누릴 수 있다. 2015년과 2016년 상업업무용 부동산 거래건수가 20만건을 넘어서고 있는 상황으로, 상가나 오피스 등의 부동산상품이 인기를 끌고 있다. 이에 따른 공급량 증가는 우려되는 부분이다. 하지만 배후수요가 풍부하거나 유동인구가 많은 지역들은 안정적인 임대수익이 가능한 만큼, 주택시장 불황기에 투자상품으로 고려해 볼만 하다.