[강영관의 시선]강남 재건축, 초과이익환수제 무산에 기대?

강영관 아주경제 건설부동산부 차장

아주경제 강영관 기자 = "강남권 재건축을 이끌고 있는 조합장들의 관심은 서울시의 35층 규제보다는 내년 부활하는 초과이익환수제에 맞춰져 있습니다. 다행히 연말까지 관리처분인가를 받는 아파트 단지의 사정은 괜찮겠지만 그렇지 않은 경우 사업도 늦어지고 조합원 민심을 잃을 가능성이 높기 때문에 올해는 초과이익환수제 유예나 폐지에 초점을 맞춰 같이 목소리를 내자는 분들이 많습니다."

최근 사석에서 만난 강남권 재건축 조합 관계자는 올해 재건축 추진 단지의 공통 이슈로 '초과이익환수제 폐지'를 거론했다. 앞으로 재건축 단지들의 공동 집회나 주민서명서, 세미나 등이 초과이익환수제로 맞춰질 것이라면서 한 얘기다. 

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익이 인근 땅값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다. 내년 이후 관리처분인가를 신청한 단지에는 이 제도가 적용된다.

한 부동산정보업체 조사에 따르면 이달 현재 수도권 재건축 추진단지 중 초과이익환수제 적용의 사정권에 있는 단지는 총 142개, 8만9597가구에 달한다. 이들 아파트는 현재 조합설립인가 단계까지만 진행된 상태로, 올해 말까지 남은 10개월 동안 관리처분인가를 신청하지 못할 경우 초과이익환수제를 피해가지 못한다.

연말까지 관리처분인가를 신청하려면 현 시점에서 정비사업 계획안과 건축안 심의를 통과한 뒤 사업시행 인가를 받고, 시공사 선정과 조합원 분양까지 다 마쳐야 한다. 통상 사업시행인가에서 관리처분인가 신청까지 6개월에서 1년 정도 걸리는 것을 감안하면, 사업시행인가를 받아야 올해 안에 관리처분인가 신청을 마칠 가능성이 크다.

최근 재건축 단지들이 너나 할 것 없이 사업 속도에 목을 매는 이유다. 반포주공1단지 1·2·4주구와 잠실주공5단지는 초고층을 포기하고 사업 속도를 빠르게 가져가는 방법을 택한 대표적인 단지들이다.

반포주공1ㆍ2ㆍ4주구는 2015년 최고높이 49층 재건축 계획안을 마련해 한강변 재건축 35층 규제를 반대하는 최선봉에 섰지만 지난해 35층으로 계획을 변경하면서 서울시에 사실상 백기투항했다. 현재 이 단지 재건축 조합의 화두는 올 상반기 중 서울시 건축위원회 심의를 거쳐 올해 안에 관리처분인가를 받는 것이다.

잠실주공5단지도 50층 높이를 고수해오다가 최근 이를 포기하고 서울시의 재건축 지침을 수용하기로 했다. 더는 서울시와 힘겨루기를 했다가는 초과이익환수제를 피하기 어렵다는 판단에서다.

일부 여의도 재건축 추진단지들이 신탁방식 재건축을 선택한 이유에도 '초과이익환수제'가 작용했다. 부동산신탁사들도 사전 주민설명회에서 사업속도를 빠르게 가져갈 수 있다는 점을 적극적으로 홍보했다. 다만 현재 신탁대행으로 전환해도 물리적으로 관리처분인가 신청까지 가기가 쉽지는 않아 보인다.

반대로 대치동 은마아파트가 49층 재건축 사업 추진을 강행하는 이유는 지금 35층으로 사업을 변경한다고 해도 현실적으로 연말까지 관리처분인가를 받기가 어렵기 때문이다. 초과이익환수제를 피하지 못할 바에야 사업성을 높일 수 있는 초고층 재건축을 고집하는 게 재건축 추진위원회 입장에선 주민들의 마음을 끌 수 있는 좋은 명분이 된다.

재건축조합 등 관련업계에선 올해 상반기 대통령선거 등의 이슈를 활용해 재건축 초과이익환수제 폐지나 유예에 대한 집단행동에 나설 가능성이 커졌다. 35층 층수규제부터 초과이익환수제 등으로 재건축 추진 단지의 주민들의 마음고생은 더 심해질 것으로 보인다.

특히 지금까지 분위기로는 국회와 정부가 부동산시장을 규제하는 쪽으로 가닥을 잡아가면서 재건축 초과이익환수제 폐지나 유예는 현실적으로 쉽지 않다. 따라서 정부는 주민들의 혼란을 방지하고 투명한 사업 추진을 위해서 선제적으로 재건축 초과이익환수제 향방에 대한 가이드라인을 제시해야 할 것으로 보인다.