서울 일반아파트값 상승폭 '올 최대치'…"재건축과 역전"

서울 일반아파트 변동률 0.06%, 재건축 0.04% 기록

재건축 시장 전망 불투명해지는 가운데 이에 따른 풍선효과로 일반아파트 인기 상승

2017년 서울 일반아파트 및 재건축값 주간 변동률 추이(%). [자료 출처=부동산114]

아주경제 김충범 기자 = 대출규제와 초과이익환수제 부활 임박, 분양보증 심의 강화 등으로 최근 서울 재건축아파트 시장의 전망이 불투명해지면서 일반아파트 시세가 상승곡선을 그리고 있다. 주간상승률이 올 들어 최대치를 기록하는가 하면, 재건축 상승률을 웃도는 현상도 나타나고 있다. 

4일 부동산114에 따르면 지난달 31일 기준 서울 일반아파트값 주간 변동률은 0.06%를 기록, 올 들어 최대치를 나타냈다. 반면 같은 시점 서울 재건축아파트값 주간 변동률은 0.04%, 서울 전체 평균은 0.05%로 각각 집계됐다.

또 지난달 이후 서울 일반아파트는 △3일 0.02% △10일 0.05% △17일 0.05% △24일 0.03% 등 상승폭이 꾸준히 확대된 반면, 같은 기간 재건축은 △3일 0.14% △10일 0.11% △17일 0.16% △24일 0.12% 등 점차 둔화되는 양상을 보였다. 일반아파트 변동률이 재건축을 넘어선 것도 지난 1월 13일 이후 처음 있는 일이다.

이렇게 서울 일반아파트 시장이 선전하고 있는 것은 실수요층 위주로 기 입주 단지 거래가 꾸준히 지속되고 있기 때문이다. 특히 우수한 입지여건을 갖췄거나 상대적으로 저렴한 가격을 형성하고 있는 강북 일대 중소형 단지 위주로 강세가 이어졌다.

실제로 이들 아파트는 시세 및 매물 가격이 오르는 추세다. 지난달 31일 중구 신당동 '남산타운'은 매물이 소진되며 전반적으로 500만원가량 올랐다.

또 성동구에서는 금호동1가의 '벽산', 옥수동 '래미안 옥수리버젠' 등의 소형 매물이 1000만~2000만원 시세가 상승했다. 이 밖에 구로구에서는 구로동 '신구로현대', '주공2차' 등이 750만~2000만원 올랐다.

옥수동 일대 N공인중개업소 대표는 "아무래도 강남 재건축은 전매 규제나 부동산 정책 시류에 민감하다 보니 안정적인 투자를 원하는 수요층에게는 다소 매력도가 떨어진다"며 "대선이 1개월 앞으로 다가와 단기적 시세차익을 기대하기 어려워진 점도 일반아파트에 수요층이 몰리는 원인 같다"고 분석했다.

그는 이어 "특히 서울 내 투자자들은 지리적 문제를 이유로 지방보다는 강북권 일대 우수한 입지를 갖춘 단지에 관심을 쏟는 경향이 있다"며 "아직 저금리 기조가 이어지는 가운데 세를 놓기 좋은 단지들이 강북에 많이 포진한 점도 일반아파트 인기에 한 몫 한다"고 설명했다.

재건축 규제 강화가 서울 일반아파트값 상승의 근본적 원인이라는 의견도 제기됐다. 재건축 시장의 관망세가 짙어지면서 일반아파트 시장이 이에 따른 풍선효과를 입고 있다는 분석이다.

김병기 리얼투데이 연구원은 "내년 재건축 초과이익환수제가 부활을 앞두고 있고, 차기 정권에서는 재건축을 중심으로 한 전반적인 주택시장 규제 강화가 불가피한 상황이다. 여러모로 재건축 시장의 전망은 좋지 않은 편"이라고 말했다.

김 연구원은 "무엇보다 초과이익환수제가 유예되지 않을 경우, 재건축 아파트의 사업성에 상당한 타격이 예상된다"며 "최근 일반아파트의 상대적 인기는 재건축 시장의 불확실성에 따른 반사이익으로 풀이된다"고 덧붙였다.