건설·유통·금융의 콜라보…진화하는 '복합 상업시설'

복합개발 초기 단계부터 파이낸싱, 키 테넌트 유치, 활성화 계획 등 마스터플랜 수립

각 지역별 특색에 맞게 직접임대, 마스터 리스, 위탁경영 방식 등으로 운영

건설사가 직영하는 스트리트 몰로 화제를 모은 호반건설의 '아브뉴프랑 2호점 광교점' 전경. [사진=호반건설 제공]

아주경제 김충범·최수연 기자 = 최근 복합 상업시설은 건설·유통·금융 간의 협업으로 진화를 거듭하면서 규모의 대형화와 형태의 다각화 등 양방향으로 진화를 거듭하고 있다. 

복합 상가의 경우 보통 개발의 공공성 확보를 위해 한국토지주택공사(LH)를 비롯한 공공이 택지개발과 인허가 및 시행을 담당하고, 건설출자자가 시공을 맡는다.

또 재무적투자자(FI)가 지분을 갖고 시행에 참여하면서 자금조달을 맡는다. 유통사들은 대부분 전략적투자자(SI)로 참여하며 상가 준공 후 일정부분 키 테넌트(핵심 입점업체)로 참여하게 된다. 이들이 만든 프로젝트회사(SPC)가 사업 전반을 진행한다. 

국내에서 복합 상가는 신도시나 택지지구 일대를 중심으로 확산돼 왔다. 이들 지역에서는 호반건설·반도건설 등의 중견 건설사와 MDM·네오밸류 등 개발업체가 두각을 나타내고 있다.

복합 상업시설은 크게 3가지 방식으로 운영된다.

우선 시행사가 매장을 직접 임대하며 점포를 운영하는 직접임대 방식이 있다. 이와 함께 전문 운영업체가 매장을 통째로 임대해 임차인을 구하는 마스터 리스(Master Lease) 방식, 시행사가 위탁(유통)업체에 브랜드 유치 및 MD 구성을 의뢰하고 운영에서 발생하는 수익을 돌려받는 위탁경영 방식 등으로 크게 나뉜다. 

직접임대 방식은 시행사의 매장 운영 능력이 매우 중요하게 작용한다. 사업이 성공하면 큰 수익을 얻을 수 있으나 상가 운영에 대한 노하우가 없을 경우 실패할 가능성도 크다. 판교와 광교의 '아브뉴프랑'이나 영등포 '타임스퀘어' 등이 직접임대 방식이다.

마스터 리스 방식은 전문 운영업체가 나서는 만큼 직접임대 방식보다는 수익과 리스크가 낮다. 상업시설 면적이 넓은 경우 구분임대가 이뤄지기도 하며, 대표적 사례로 '가든파이브'가 있다.

위탁경영 방식은 시행사가 특정 업체에 수수료를 지급하고 상가운영을 위탁하는 방식이다. 휴가건설이 시행하는 '세종 엠브릿지'의 경우 대형 아웃렛 W몰이 위탁경영을 하고 임차인들에게 확정수익률을 보장하는 방식으로 주목을 받았다.

건설사 중 상가를 처음으로 직접 운영하기 시작한 곳은 호반건설이다. 호반건설은 판교 및 광교신도시에 단지 내 상가를 스트리트몰로 조성한 아브뉴프랑 브랜드로 건설업계에 새로운 수익모델을 만들었다.

호반이 주력했던 부분은 바로 MD 리뉴얼이다. 글로벌 부동산 컨설팅사인 쿠시먼앤드웨이크필드와 함께 MD 설정에 초점을 맞추면서 아브뉴프랑은 대표적인 복합 상업시설 운영 성공사례로 자리 잡았다.

호반건설 관계자는 "건물에 적합한 콘셉트의 테넌트를 유치한 것이 효과를 봤다. 특히 전략적으로 다양한 맛집을 확보한 것도 인지도 있는 상업명소로 자리 잡는데 한몫했다"고 말했다.

판교 알파돔시티의 경우 LH가 택지개발 인허가를, 롯데·두산·GS·SK건설 등의 건설출자자가 책임 준공을, 대한지방행정공제회·산업은행·외환은행 등의 재무적출자자가 안정적인 재원조달 역할을 각각 담당해 협업한 사례의 복합 주거·상업 시설이다.

임대료는 위치마다 다르지만 1층 기준 3.3㎡당 평균 30만~40만원 정도다. 알파리움 관계자는 "알파리움의 경우 처음부터 운영을 염두에 둔 상업시설인 만큼 여러 가지 시설과 최적의 MD를 미리 구상해 시작했다. 이는 임대상가이기 때문에 가능했던 부분"이라고 말했다.

인천 송도국제도시 '송도 아트포레'의 경우 한국자산신탁이 '인천아트센터(한국자산신탁·산업은행·대우건설 공동출자 SPC)'로부터 위탁받아 분양 중이다. 층별로 글로벌 식품관, 패밀리 레스토랑, 뷰티 전문 브랜드, 근린상가 등 차별화된 MD가 적용될 예정이다. 한자신은 분양률 결과에 따라 상가 나머지를 직영 또는 위탁 운영하는 방식을 놓고 고민하고 있다.

이달 인천 영종하늘도시에서 분양에 돌입한 '굿몰'은 의료·쇼핑·문화 시스템을 갖춘 키 테넌트 확보에 주안점을 두고 있다. 복합쇼핑타운 시행 인력으로 구성된 'SPC 굿몰'이 시행사로 분양부터 상가 운영까지 모두 직영한다. 사업지 땅은 SPC가 지난 2015년 인천도시공사로부터 토지매매계약을 통해 확보했으며, 시공은 유효건설, 자금관리는 하나자산신탁이 담당한다.

분양가는 층과 위치에 따라 다르지만 3.3㎡당 1200만~3500만원 선이다. SPC 굿몰은 인천관광공사와 관광객 유치 방안에 대해 협의하고, 전체 4개동 가운데 2개동을 유명 브랜드에 우선적으로 임대해 무분별한 MD를 사전에 예방한다는 방침이다.

한 상가개발 전문가는 "복합 상업시설 성공의 키 포인트는 시행자, 운영업체, 금융권 등 컨소시엄 참여업체 간의 협업이 얼마나 조화롭게 이뤄지느냐에 달려 있다"고 말했다.