[김창익의 부동산 인더스토리] 도심재생 뉴딜 성공의 3대 조건

- 5조원 주택도시기금 외 매년 5조원 재원 마련 대책은?

- 서울시 등 지자체의 적극적인 협조 이끌어 내야

- 5년 재임기간 동안 성과내겠다는 욕심은 망상

 

아주경제 김창익 기자 = 문재인 정부의 부동산 관련 공약 핵심은 도심재생을 테마로 한 뉴딜사업이다. 5년 재임 기간 중 500개의 도심재생 사업을 추진하고 이를 위해 연간 10조원씩 5년간 총 50조원을 쏟아붓는다는 게 공약의 골자다.

사업성이 없는 구도심이 주요 대상이다. 대부분 저소득층이 모여 사는 곳이다. 저소득층의 소득을 늘려 분수효과를 통해 경제 전체를 부양시키겠다는 문재인 정부의 경제정책, 즉 ‘J노믹스’의 간판 사업인 셈이다. 저소득층을 되살려 경제를 살리면 결과적으로 고소득층의 소득도 늘어난다는 케인스의 이론을 차용한 것이다.

J노믹스로서의 도심재생 뉴딜이 성공하려면 몇가지 선결과제가 있다.

이미 많은 전문가들이 지적하고 있는 재원 마련의 문제다. 문재인 정부는 이 사업에 연간 10조원씩 50조원을 투입하겠다고 했다. 구체적으로는 매년 재정 2조원과 주택도시기금 5조원, 한국토지주택공사(LH) 등의 공기업을 통해 3조원을 투입할 계획이다.

아직 대략적인 청사진만 제시했을 뿐, 구체적인 실행계획이 짜여지면서 재원마련 대책은 보다 정교해질 것이다. 하지만 청사진 상의 재원마련 대책으로 봤을 때 연간 10조원 조달은 쉽지 않아 보인다.

주택도시기금의 용처는 전적으로 관할 부처인 국토교통부의 재량으로 결정되는 것이다. 50%인 연간 5조원의 재원 마련은 그리 어렵지 않다는 얘기다. 하지만 나머지 5조원은 지금의 계획대로면 재정기관인 기획재정부로부터 매년 2조원의 예산을 따오는 문제, 80조원의 부채를 갖고 있는 LH 등의 공기업 부채를 매년 3조원씩 늘려야 하는 문제를 안고 있다.

국토부는 정부 부처 서열에서 기재부에 밀린다. 정부 부처 서열이 법정 개념은 아니지만 예산권을 쥔 기재부가 국토부를 사실상 갑을관계로 쥐고 흔드는 게 엄연한 현실이다. 

예산문제로 국토부 담당 실장이 기재부를 찾아가면 기재부에선 담당 과장이 상대를 한다는 웃지못할 얘기도 관가에서는 공공연히 나온다.

이 문제를 해결하려면 예산권을 놓고 형성된 부처간 갑을관계를 수평하게 만들어야 하는데, 현재 정부조직법을 뜯어고치기 전에는 불가능하다.

결국 실행과정을 담당하는 국토부 장관과 주택토지실 공무원들이 이른바 대가 세야 한다. 기재부 2중대 역할을 거부할 수 있는 장관이 와야 하고, 담당 실·국실장들이 기재부 담당자들과 논쟁을 벌여 그들을 설득할 수 있어야 한다.

도심재생 뉴딜 계획을 수립한 김수현 세종대 교수가 청와대 사회수석으로 주택 관련 정책의 지휘봉을 쥔 것은 희망적이다. 

재정과 기금으로 재원의 70%를 해결한다고 해도 30%가량은 공기업이 부채로 떠안을 수 밖에 없다는 한계로 남는다. 결국 공기업 부채 문제와 재원마련 사이에서 콜럼부스 달걀 같은 아이디어가 나올 수 있느냐가 이번 사업의 성공 열쇄다. 민간 자본을 끌어와야 한다는 얘기다. 

두 번째는 J노믹스에 대한 서울시의 협조문제다. 이 문제는 다행히 전 정부들에 비해 문재인 정부에서 해결 가능성이 가장 크다.

문 대통령과 박원순 서울시장이 더불어민주당이란 정치적 배경을 공유하고 있다는 점이 그렇다. 행복주택 등의 주택 정책을 놓고 중앙정부와 서울시가 곳곳에서 충돌했던 과거 전례를 생각하면 이번 조합에 기대를 걸어볼 만하다.

특히 J노믹스 상의 도심재생 뉴딜 사업의 뼈대가 서울시의 도심재생 정책과 상당히 닮았다는 점도 희망적이다. 사실 이번 뉴딜정책을 짠 김수현 청와대 사회수석은 서울연구원장 재임시절 변창흠 SH공사 사장과 함께 서울시 도심재생 모델을 만든 주인공들이다. 서울시의 저층형 주거지 재생사업이나 가로주택정비사업 등의 도심재생 기법들이 J노믹스의 도심재생 뉴딜에서 그대로 계승되고 있다는 점도 이 같은 배경 때문이다.

J노믹스의 사업인 도심재생 뉴딜이 성공하기 위한 세번째 조건은 문재인 정부가 집권 5년동안 이 사업에서 성과를 내겠다는 공명심을 버리는 것이다. 아이러니하지만 이 세번째 선결조건이 가장 중요할 수도 있다.

500여개 구도심을 5년 재임기간 동안 재생한다는 구상은 심하게 말하면 오만이자 망상이다. 박근혜 정부가 3년전 도심재생 특별법을 제정해 도심재생을 추진 중이지만 436개 대상 중 현재 46곳 만이 그나마 사업이 진행중이다. 박근혜 정부의 경제팀이 특별히 못나서가 아니다. 사업성이 없는 사업의 재원마련과 주민 갈등 문제 등이 첨예했기 때문이다. 

같은 속도면 문재인 정부 5년간 100개 대상 지역 정도가 사업추진이 가능하는 얘기다. 물론 강한 드라이브를 걸 경우 이보다 많은 곳에서 사업이 추진되겠지만 계획대로 500곳에서 사업이 안정적으로 추진될 가능성은 거의 제로다.

500개의 구도심을 재생한다는 청사진이 따라서 목표가 아니라 수요라는 말이 나오는 것은 이런 측면에서다. 500여 곳의 도심이 재생될 필요가 있다는 것이지 그 곳 모두를 재생할 수는 없다는 말이다.

문재인 정부가 목표치를 달성하기 위해 무리수를 둔다면 반드시 부작용이 따른다. J노믹스를 맡은 경제팀은 500개 도심재생의 모범사례를 만들고 기틀을 짜는 정도에서 만족해야 한다. 씨를 뿌리고 물을 주면 꽃은 그 다음 정권이 보게 될 것이다. 이를 배아파한다면 문재인 정부가 그 이전의 실패한 정부들과 다를 게 없다.