"문재인 정부, 공적 임대주택 민간활용 극대화…가계부채 총량관리 소비자 관점 必"

"장기공공 임대주택 공급…미분양물량 매입·소규모정비 등 기존 주택 활용"

"획일적 모든 가구에게 DTI와 DSR 적용은 바람직하지 않아"

▲LTV수준 차등 적용 외국 사례. 자료=주산연 제공

아주경제 최수연 기자 = 문재인 정부가 매년 17만호의 공적임대주택 공급과 도시재생 뉴딜 등을 성공적으로 추진하려면 민간영역을 공적으로 적극 활용하는 유연한 접근히 필요하다는 목소리가 나왔다.

또 주택금융규제는 차주의 특성과 LTV(담보인정비율) 수준에 따라 선별 규제하고 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율)을 차등 적용하는 것이 필요하다는 지적이다.

주택산업연구원은 25일 오후 서울 강남구 논현동 건설회관 중회의실에서 '새 정부의 주택정책 추진방향'을 주제로 세미나를 개최했다.

김태섭 선임연구위원은 제1주제로 '새 정부의 주택정책 과제와 구현방안'에 대해 발표하며 "장기공공 임대주택 65만호(매년 13만호)를 공급하려면 택지문제가 가장 큰 문제가 될 것"이라면서 "이를 극복하기 위해 전체 공급량의 50%이상을 매입임대에 의존해야 하며 미분양물량을 매입하고 소규모정비 등 기존 주택을 활용해야 한다"고 강조했다.

그는 신규 택지지정은 계속 줄어들고 있기 때문에 택지공급기반을 마련하기 위해서는 개발제한구역 해제를 적극적으로 모색해야 하며, 대도시 근교 역세권을 집중 개발해 저소득층과 청년 주거문제를 해결해야 한다고 주장했다. 특히 선진국처럼 민간을 최대한 활용하는 방향으로 공급체계를 전환해야 한다고 그는 설명했다.

도시재생 뉴딜을 추진기 위해서는 △주민참여와 결정의 원칙 △공적영역과 사적영역 명확화: 가이드라인 제시 △개발규모의 소규모정비사업 원칙(1만㎡미만) △사업방식 다양화를 통한 공적 임대주택 확보 △기존 재개발, 재건축사업을 효과적으로 활용한 공적 임대주택 확보 △대상지 집값 급등 사전 차단 대책 마련 등을 제안했다.

김 선임연구위원은 "청년과 노인 주거문제는 관련법 제정 등 장기대책을 마련할 것"이라면서 "특히 자발적 '임대주택 등록제'를 시행하기 위해서는 임대소득 비과세 기준을 대폭 완화하고 참여할 경우 비과세 조건을 부여하는 방식으로 제도를 개편해야 한다"고 당부했다.

김덕례 선임연구위원은 '주택금융규제 적정화방안'이라는 주제로 "가계부채 급증은 관리할 필요가 있지만, 과도한 주택금융규제 강화는 서민의 주거상향이동 사다리를 끊고 경제 활력에 장애를 초래할 우려가 있다"고 진단했다.

그는 "가계부채 총량관리는 금융건전성 확보, 국민의 주거복지 향상, 거시경제 운용의 적정성 차원에서 다양한 기준으로 선별 규제하는 합리적인 조정이 필요하다"고 주장했다.

다른 나라 주택금융규제를 살펴보면 주택금융규제는 나라마다 차별적이고 주로 담보인정비율(LTV) 중심으로 운용하고 있으며, 총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR)을 적용하고 있는 나라는 캐나다와 홍콩 정도로 매우 제한적이다.

김 선임연구위원은 "우리나라 담보인정비율(LTV)은 70%까지 제한을 두고 있지만 실질 LTV수준은 53.2%(2016.9월 기준)로 외국의 LTV 80~100%수준보다 낮은 수준이여서 획일적으로 모든 가구에게 DTI와 DSR을 적용하는 것은 바람직하지 않다"고 설명했다.

이어 "획일적·수평적으로 적용하고 있는 주택금융규제의 틀을 입체적·복합적으로 전환할 필요가 있다"고 덧붙였다. 특히 그는 "그 동안 금융산업 관점에서 추진해 온 가계부채 총량관리를 소비자 관점으로 전환하여 유연하게 접근할 수 있는 '주택금융규제 적정화 방안'을 마련할 필요가 있다"고 강조했다.

주택금융규제 적정화를 위한 추진방향으로는 △대출특성에 따른 LTV 차등 적용 △LTV 수준을 고려한 대출위험 상쇄방안 △중도금대출규제 적정화 방안 등 3가지를 제안했다.