[뉴스분석] “전·월세자 어쩌나”…전월세 상한제 역습 우려에 정부도 국회도 눈치게임

정부가 합동 투기 단속반을 투입해 부동산 투기 단속을 시작한 13일 단속반이 개포동 인근 공인중개사를 돌며 단속을 하고 있다. [사진=유대길 기자, [e-mail]]

아주경제 최신형 기자 =“주거의 민주주의냐, 반(反) 시장이냐.” 문재인 정부의 첫 번째 부동산 정책인 6·19 대책에서 ‘전·월세 상한제’ 등 주거취약계층 지원 확대 방안이 빠진 배경에 이목이 쏠린다. ‘전세 난민 축소와 전셋값 폭등 우려’라는 극과 극 평가를 받는 전·월세 상한제는 재계약 때 전·월세의 인상률 제한을 법제화하는 것이다.

정부가 전국 40곳의 청약조정지역에 한해 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 10%포인트씩 강화를 골자로 하는 ‘핀셋형 규제’에 서민주거대책을 제외, 문재인 대통령의 후보 시절 공약인 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제(세입자가 원하면 기존 임대계약 추가 연장) 등에는 ‘단계적 도입’이란 꼬리표만 남게 됐다. 관련 입법도 대거 국회 상임위원회 소위원회에 계류 중이다.

문 대통령과 여야가 앞다퉈 전·월세 상한제 등을 약속했지만, 시장 충격 등 부작용을 우려해 장기간 눈치 보기를 이어갈 가능성도 배제할 수 없다. 6·19 대책 이후 부동산 가격이 안정화되지 않는다면, 투가 가수요도 서민주거 안정도 놓치는 최악의 결과로 이어질 수 있다. 정부 스스로 6·19 대책 강도에 대해 “‘중’ 또는 ‘중상’”이라고 했지만, 언 발에 오줌 누기에 그칠 수 있다는 얘기다.

◆주거비물가지수 상승률 2% 중후반대…현실은?

20일 국회와 전문가들에 따르면 전·월세 상한제 찬반 논거는 팽팽하다. 찬성의 대표적 논거는 부동산 공급의 ‘비탄력성’이다. 경제 불황에 따른 단기간 대규모 공급이 불가능한 상황에서 수요·공급 등 시장 논리로는 전셋값 폭등 문제를 해결할 수 없다는 것이다.

금리인하 등 통화정책으로 천정부지로 치솟는 부동산 가격을 안정할 수 없다는 주장도 있다. 실제 ‘2014년 8월14일 2.25%→같은 해 10월15일 2.00%→2015년 3월12일 1.75%→같은 해 6월11일 1.50%→지난해 6월9일 1.25%(이상 한국은행 기준금리)’ 등 저금리 기조를 유지했지만, 부동산 가격은 미국발 금융위기 이후 최고치 수준이다.

주거비물가지수 상승률이 실제 임대료를 크게 웃도는 현실도 법제화 당위성에 한몫한다. 국회 교통위원회 전문위원실이 한국토지주택공사(LH)로부터 제출받은 자료에 따르면 2015년과 2016년 주거비물가지수 상승률은 각각 2.58%와 2.86%에 그쳤다. 현실은 몇 배 이상이다. 

현재 국회에는 관련 입법인 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 일부개정법률안이 소위에 계류돼 있다. 해당 지역 주거비 물가지수 변동률을 기준으로 하되, 추가적인 증감이 필요한 경우 임차인 대표회의와 협의하는 안(안호영 의원)과 한국은행 기준금리와 주거비 물가지수로 하되, 연 5%포인트 초과 불가를 골자로 하는 개정안(오영훈 의원·이상 더불어민주당)이 발의됐지만, 본회의까지는 첩첩산중이다. 공공주택 특별법 일부개정법률안(장병완 의원)과 주거급여법 일부개정안(윤영일 의원 이상·국민의당) 등도 마찬가지다. 
 

“주거의 민주주의냐, 반(反) 시장이냐.” 문재인 정부의 첫 번째 부동산 정책인 6·19 대책에서 ‘전·월세 상한제’ 등 주거취약계층 지원 확대 방안이 빠진 배경에 이목이 쏠린다. 사진은 서울 여의도 국회의사당. [아주경제 최신형 기자]

◆100% 돌파한 주택 보급률…자가점유율 절반 뚝, 왜?

반대 논거도 만만치 않다. 눈여겨볼 지표는 ‘주택 보급률’과 ‘낮은 주택 자가점유율’이다. 2015년 인구주택총조사 표본집계결과를 보면, 주택보급률은 102.3%다. 진보진영을 비롯해 부동산 공급정책에 반대하는 학자들이 신도시 건설이나 재건축·재개발 반대 근거로 쓸 때 나오는 지표다.

문제는 주택 자가점유율이 절반에 그친다는 점이다. 2015년 기준 56.8%다. 이는 2005년 55.6%, 2010년 54.2%와 비교하면, 사실상 불변이다. 서울(41.2%)을 포함한 수도권의 주택 자가점유율은 48.9%다. 자가보유율과 자가점유율의 반대 경향성은 집이 있는 과반이 임차인이라는 의미다.

이 논리에서 유출할 수 있는 것은 부동산시장은 임대인·임차인을 넘어 ‘소유자 위주’의 시장이라는 점이다. 소유자의 사유재산 침해 논란으로 역풍이 분다면, 전셋값 폭등은 물론 매매가 상승으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.

실제 1년에 그쳤던 의무 전세 임대차 기간을 2년으로 연장한 1989년 ‘주택임대차보호법’ 개정 당시 서울 전세금 상승률은 23.7%포인트나 상승했다. 집주인이 2년간 전세가 묶일 것을 우려, 미리 올려 받은 결과였다. 임대료 억제는커녕 세입자는 잡은 ‘역설’이 발생한 것이다. ‘2+1’과 ‘2+2’의 계약갱신청구권도 마찬가지다.

전·월세 상한제 도입 후 ‘전세공급 감소→월세 전환→전·월세 상승→매매가격 상승’의 악순환이 발생할 것이란 주장도 이런 맥락에서 나온다.

박인호 숭실사이버대 부동산학과 교수는 이날 본지와 통화에서 “전·월세 상한제는 시행하면 비용이 많이 들고 외국의 사례에서도 효과가 크지 않았다”라며 “공공임대주택 물량 공급을 하려면 제도가 아닌 수요공급에 맞추고 재원 확보를 위한 플랜을 짜야 한다”고 말했다.
 

정부가 합동 투기 단속반을 투입해 부동산 투기 단속을 시작한 13일 단속반이 개포동 인근 공인중개사를 돌며 단속을 하고 있다. [사진=유대길 기자, [e-mail]]