[김충범 기자의 부동산 따라잡기] 규제 대책 단골 레퍼토리 '투기과열지구'란?

아주경제 김충범 기자 = 서울 강남권, 세종 및 부산 일대 집주인들의 간담을 서늘케 했던 정부의 '6·19 부동산 대책'이 발표된 지도 벌써 10일이 흘렀습니다.

전매제한, LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 강화 등의 내용이 다뤄져서인지, 일단 강남을 비롯한 인기지역의 과열 양상은 다소 진정된 모습입니다. 때마침 정부가 중개업소를 집중 단속하고 있는 점도 한몫 하고 있겠지요.

하지만 이번 대책에 대해 업계는 "예상보다 약하다"는 반응입니다. '투기과열지구' 지정을 비롯한 초강력 규제들이 빠져있다는 겁니다. 대책 당일 세종 정부청사에서 국토부 관계자조차도 일부지역의 과열 양상이 하반기에도 지속되면 투기과열지구를 즉각 지정하겠다고 강조했죠.

도대체 이 투기과열지구는 어떤 카드이기에 정부가 시장에 강경한 시그널을 비출라 치면 어김없이 1순위로 언급되는걸까요?

투기과열지구(投機過熱地區). 말 그대로 부동산 및 주택에 대한 투기가 성행하는 지구라는 뜻입니다. 좀 더 자세히 설명하면 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 시장 안정 차원에서 국토부 장관이나 시·도지사가 지정하는 지구입니다.

과거 노무현 전 대통령 시절 서울 및 경기 전역이 지정됐을 만큼 시장에서 익숙하게 다뤄졌던 용어기도 합니다.

세부적 지정 요건은 이렇습니다. 최근 2개월간 해당 지역 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 전용면적 85㎡ 이하의 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳, 주택사업계획 승인 및 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감한 곳, 분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소한 곳 등이 대상입니다.

만약 당장 시행된다면 최근 과열지역으로 지목됐던 곳 상당수는 지구 지정을 피할 길이 없겠네요.

투기과열지구로 지정되면 LTV 및 DTI 규제비율이 무려 40%까지 강화됩니다. 또 최대 5년간 전매가 제한될 수 있고, 조합원 지위 양도도 금지됩니다. 그야말로 규제의 '끝판왕'이라 볼 수 있죠.

김현미 국토부 장관은 취임 초기부터 투기세력과의 전쟁을 선포했습니다. 김 장관이 천명한대로 오는 8월 가계부채 대책을 지나 연말까지 집값이 잡히지 않는다면 그때야말로 투기과열지구가 떠오르기 좋은 타이밍이 되겠네요. 투기과열지구가 제대로 시행된다면 투기세력이 걸러지고 실수요 위주로 재편돼 건강한 주택시장의 토대가 마련될 수 있을 것입니다.

다만 노무현 정부 시절이 묘하게 오버랩되는 이유는 뭘까요? 투기세력을 완벽하게 차단할 것으로 기대를 모았던 투기과열지구 지정은 일반 투자자들까지 자극해 오히려 투기과열 전역이 집값 과열로 몸살을 앓는 역효과를 낳았습니다. 규제에 대한 반작용으로 자칫하면 10년 전의 실패 사례를 답습하게 될 수도 있는 것이죠.

정책 최종 결정은 오롯이 정부의 몫입니다. 다만 투기과열지구는 시장에 엄청난 효과를 일으킬 수밖에 없는 카드인 만큼, 규제 논리에 치우치기 보다는 시장에 대한 충분한 고민과 정확한 분석을 거쳐 다뤄진다면 더욱 빛을 발하지 않을까요?