[데스크 진단-8·2 부동산 대책 ] 다주택자와 전쟁 선포...서울 전역 19가지 규제 폭탄

- 서울전역+ 과천·세종 투기과열지구 지정...3주택자 양도세 60% 중과

- 강남 재건축 이어 강북 재개발도 투기과열지구 규제 대상에 추가

- 공급대책은 결국 빠져...강남3구 등 특정 지역 수급불균형 문제 간과

 

문재인 정부가 서울 전역을 투기과열지구로 지정해 다주택자에게 양도소득세를 중과하는 내용의 고강도 부동산 대책을 2일 내놓았다. 6·19 대책에도 집값이 진정 기미를 보이지 않자 사실상 '집값과의 전쟁'을 선포한 것이다. 

다주택자의 양도차익에 최대 60%의 세금 폭탄을 투여하고 주요 투자 대상인 강남 재건축과 강북 새 아파트를 투기과열지구·투기지역으로 중복 지정해 저인망식 규제 그물을 깔겠다는 복안이다. 

국회 국토교통위 소속 한 야당 의원은 이번 대책을 보고 "마치 정부가 다주택자를 대상으로 전쟁을 하려는 것 같다"고 했다. 집권 내 집값을 잡지 않으면 서민주거 안정을 기반으로 한 J노믹스의 근간이 흔들릴 수 있다는 문재인 정부의  위기의식이 작용한 결과로 풀이된다.   

주목됐던 공급 계획은 위례신도시 등 수요가 몰리는 도심에 신혼부부를 대상으로 한 소형 공공분양주택_5만 가구를 공급하겠다는 선에서 마무리됐다.   

여당인 더불어민주당과 국토교통부는 2일 국회에서 당정협의를 갖고 이 같은 내용을 골자로 한 ‘주택시장 안정화 대책(8·2 부동산 대책)’을 확정했다.  

우선 서울 전역과 과천·세종 등 27개 지역이 투기과열지구로 지정된다. 이 중 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 서울 11개구와 세종시는 투기지역으로 중복 지정된다. 이들 대부분 지역이 6·19 대책에서 이미 청약조정대상지역으로 지정돼 있어 3중 규제를 받는 셈이다. 조정대상지역은 이번 중복대상과 부산 등을 포함해 전국에 총 40개 지역이다. 

정부가 2012년 5월 강남3구 투기지역 해제 이후 사실상 폐지됐던 투기과열지구·투기지역 제도를 다시 꺼내든 것은 조정대상지역으로는 저금리로 유입되는 투자수요를 꺾기에 역부족이란 판단에서다. 

실제 국토교통부 자료에 따르면 6·19 대책 직전 0.28%였던 서울 아파트 주간 상승률은 대책 직후 0.10%(6월 넷째주)까지 하락했다 7월 마지막주엔 0.33%까지 치솟아 대책 이전 수준을 웃돌고 있다.  

투기과열지구로 지정되면 △5년간 전매가 제한되고 △재건축 조합원 지위 양도가 금지되는 등 총 14가지 융단폭격식 규제가 적용된다. 집값 상승의 주범인 재건축·재개발에 대한 투자수요를 원천 차단하겠다는 정부의 의지가 담긴 셈이다.

실제 이번 대책엔 재건축에만 적용됐던 분양권 전매제한 대상에 재개발이 추가되고 조합원 지위 양도 조건이 2년 거주에서 3년으로 늘어나는 등 다섯 가지 규제가 추가됐다. 또 정비사업 조합원 분양분도 일반분양처럼 5년간 재당첨이 제한된다. 

투기지역에선 한 가구가 주택과 조합원 분양권을 합쳐 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 10%포인트의 양도세 가산세율이 적용된다.

투기과열지구 내에서 다주택자는 기본세율(6~40%)에 최대 20%포인트가 가산된 중과세율을 적용받는다. 관련 법 개정을 거쳐 내년 4월 1일부터 적용된다. 투기지구와 중복된 경우 중과세율과 가산세율을 비교해 더 많은 세금을 내야 한다.  

투기과열지구·투기지구 중복 지역에선 주택담보대출을 받는 것도 훨씬 어려워진다. 투기과열지구 내 주택담보대출 1건 제한 요건이 차주에서 가구로 바뀐다. 가족 중 다른 사람이 추가 대출을 받는 게 불가능해진 것이다. 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도도 40%로 낮아진다. 

투기과열지구에서는 주택 거래 신고대상에 자금조달계획과 입주계획 신고가 의무화된다. 다주택자는 물론 시세차익을 노리고 전세를 끼고 집을 사는 이른바 갭투자까지 차단하기 위한 조치다. 

공급대책이 사실상 빠졌다는 점은 아쉽다. 연간 17만 가구의 공공주택 공급계획을 재확인한 것과 위례신도시와 과천·제2동탄 신도시 등에 신혼부부들을 대상으로 전용 40~60㎡ 규모의 희망주택(공공분양)을 공급하겠다는 계획이 전부다. 

정부가 수요규제에 집중하며 공급대책을 뺀 건 수도권·서울 주택보급률이 각각 100%와 97%를 웃돌고 있어 공급이 부족하지 않다는 판단에서다. 이미 지정된 수도권 내 공공택지(52만 가구)와 민간택지(51만 가구) 등에서 100만 가구 이상이 공급될 수 있다는 점을 고려할 때 신규 택지 공급은 2019년 이후에나 고려해볼 수 있다는 게 국토부 입장이다.

이는 강남3구 재건축과 강북 새 아파트에 몰리는 수요를 감안해 공급 타깃 지역을 설정할 필요가 있다는 전문가들의 견해와는 정면 배치되는 것이다. 실제 본지가 집계한 결과 최근 2년간 강남3구의 주택 순증가율은 0.68%에 불과해 수급 불균형이 심화되고 있는 상황이다. (본지 8월1일자 1면 참고)

다만 시장상황을 봐가며 도심 그린벨트 해제와 낡은 공공청사와 국·공유지 유휴부지를 적극 활용해 공공주택 공급을 늘리겠다는 건 주목할 만한 부분이다. 국·공유지 개발에 민간이 참여할 수 있도록 규제를 푸는 것도 고려해볼 만하다.