[김충범 기자의 부동산 따라잡기] 장점 많은 후분양제, 충분한 검토도 필요하다

최근 국정감사가 한창 진행되고 있는 가운데, 국토교통부가 주택 후분양제를 단계적으로 도입하겠다고 강조해 눈길을 끕니다.

지난 12일 김현미 국토부 장관은 한국토지주택공사(LH)의 공공분양부터 후분양제를 실시할 수 있게 '후분양제 로드맵'을 마련하겠다고 약속했습니다

후분양제란 건설 사업자가 아파트 등 주택의 공정을 거의 마무리한 단계에서 분양하는 제도를 뜻합니다. 주택을 짓기 전 분양하는 선분양제에 대응되는 의미라 할 수 있죠.

후분양제의 가장 큰 장점은 구매자가 주택 상태를 직접 눈으로 확인하고 분양받을 수 있다는 점입니다. 선분양제의 경우 건설사들이 모델하우스를 제공하긴 하지만 사실 수요층 입장에서는 주택을 파악하는 데 한계가 있죠. 모델하우스 유닛과 2~3년 후 입주하는 단지가 같을 수 없기 때문입니다.

분양시장 및 건설업체의 투명화 유도도 기대할 수 있습니다. 음성적으로 이뤄지는 불법 분양권 전매 등의 행위를 줄일 수 있고, 사업자의 폭리 및 부도 위험성도 현저히 낮출 수 있죠.

또 건설사들이 분양가를 산정함에 있어서도 시장 상황 및 소비자 입장을 감안해 보다 신중히 적정 가격을 매겨야 합니다. 쉽게 이야기해 배짱 분양가 책정에 제동이 걸릴 수 있는 것입니다.

물론 이처럼 장점이 많은 후분양제도 도입 시 우려되는 부분도 있습니다. 바로 신규분양이 감소할 가능성이 있다는 것이죠.

선분양제는 건설업체 입장에서 계약자들의 계약금, 중도금 등의 건설자금을 통해 수월하게 사업을 추진할 수 있습니다. 하지만 후분양제가 적용되면 사업자들은 고스란히 사업자금을 직접 조달해야 한다는 부담을 안게 됩니다.

이럴 경우, 사업자들은 수익성이 낮거나 미분양이 우려되는 지역에서는 아예 공급 자체를 꺼리는 현상이 발생할 수 있습니다. 수요층 입장에서도 입주까지의 기간이 짧아지기 때문에 역시 일시에 지불할 수 있는 목돈을 마련해야 하는 부담도 있고요.

사실 선분양제는 주택이 부족했던 지난 1977년 도입된 이래 "시장 논리에 반하는 정책이다", "건설사들의 배만 불리는 정책이다" 등의 논란에서 자유롭지 못했습니다.

무엇보다 최근까지도 선분양제를 통한 폐해 사례는 적지 않은 수준입니다. 특히 문제는 수요자에게 일방적인 피해가 반복되고 있다는 점이죠.

하지만 후분양제 역시 명확한 장단점이 있습니다. 건설사들의 혼란 발생이 불가피한 데다 무엇보다 수많은 청약자들의 가계대출과 맞물린다는 점을 감안하면, 분명 정부가 시급히 도입하기 이전에 검토할 사항이 많을 것으로 보입니다.

정부가 보다 안정적인 분양시장 조성을 위해 선분양제와 후분양제에 대해 다양한 논의를 거친다면 최적의 청약제도가 탄생할 수 있을 것 같네요.