[김충범 기자의 부동산 따라잡기] DSR 도입…"대출 차단도 좋지만 실수요층은 보호해야"

지난 24일 정부의 '가계부채 종합대책'이 나오면서 부동산 시장에 대해 관심을 갖는 분들이 부쩍 늘었습니다.

아무래도 고강도의 대출 규제로 이뤄진 대책인 만큼, 향후 주택 시장 침체를 우려하는 차원의 관심이 대부분이라 볼 수 있겠지요.

눈에 띄는 점은 당장 내년 하반기 은행권부터 '총부채원리금상환비율(DSR: Debt Service Ratio)'이 도입된다는 것입니다.

사실 DSR은 '총부채상환비율(DTI: Debt To Income)'이나 '주택담보인정비율(LTV: Loan To Value)'과 비교하면 조금 생소한 용어입니다.

DSR이란 주택담보대출은 물론 기타 신용대출 등 모든 대출의 원리금을 합친 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중을 뜻합니다. 기타 신용대출이라면 자동차 할부금, 마이너스 통장, 학자금 대출, 카드론 등이 모두 포함됩니다. 기존의 주택담보대출 규제인 DTI보다 강화된 개념이라 할 수 있죠.

이렇게 되면 연소득은 그대로 고정된 상태에서 부채가 늘어나는 모양새를 나타내기 때문에 차주의 압박도 커집니다.

DSR 도입 배경과 관련해 정부는 이번 대책 브리핑을 통해 여신 심사 체계를 근본적으로 개선하기 위한 것이라고 강조했습니다. 정부가 차주의 상환능력 대비 원리금 상환부담을 과거보다 정확히 산정하겠다는 것인데, 이는 사실상 대출을 더욱 옥죄겠다는 의도입니다.

때문에 부동산 업계는 이 DSR의 도입 취지에 대해 인정하면서도 도입에 보다 신중해야 한다는 입장을 취해왔습니다. 대출 규제로 신규 주택수요가 급감할 것이 불 보듯 뻔하기 때문이죠.

물론 DSR이 도입되면, 마이너스 통장 등 다른 대출이 있는 차주의 경우 신규 대출이 어려워지는 만큼 이로 말미암아 과도한 부동산 투기가 차단될 수 있는 긍정적 효과도 기대할 수 있습니다.

특히 상당수 수요자들이 대출로 접근하는 분양권 전매시장도 종전보다 축소되고 불필요한 투기세력이 차단될 가능성이 높습니다. 웃돈이 예전만큼 형성되기 어려운 시스템이 만들어지기 때문이죠.

하지만 DSR 도입은 실수요층의 내집 마련 속도를 더욱 늦출 우려가 있습니다. 소득이 비교적 낮은 수요층이 대환 가능 수준까지 따진다면 사실상 대출을 포기해야 하는 지경에 이르기 때문입니다.

물론 취약계층을 지원하고 다주택자의 무리한 대출을 차단하겠다는 정부의 의지는 충분히 느껴집니다. 다만 실수요자 보호 차원에서 추후 이들을 위한 소득기준 상향, 거주요건 완화 등에 대한 세부적인 논의가 조금만 더 이뤄진다면 보다 효과적인 가계부채 대책이 되지 않을까 싶네요.