내년 '다주택자 비명' 현실로

주담대 두번째 대출부터는 액수 절반…2년치 소득 점검

금융위 '여신심사 선진화 방안'

내년부터는 다주택자에 대한 대출 규제가 더욱 강화된다. 정부는 빚으로 주택 여러 채를 보유한 다주택자에 대한 대출 문을 높인다는 방침이다. 특히 두 번째 주택담보대출을 받으려면 기존 주택을 2년 내에 처분해야 그나마 대출 한도가 늘어난다.

26일 금융위원회는 이같은 내용을 담은 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표했다. 신 총부채상환비율(DTI), 총체적상환능력심사제(DSR)를 도입해 대출 받는 사람의 빚 갚을 능력을 더 꼼꼼히 확인한다는 것이다.

우선 내년 1월부터 신DTI가 도입된다. 기존에는 신규 주담대 원금과 이자, 기타대출 이자를 연간소득으로 나눠 계산해 이 비율만큼 대출해줬다. 앞으로는 주담대를 2건 이상 받은 사람의 경우 DTI 계산 때 신규 주담대뿐 아니라 기존 주담대 원금과 이자를 모두 반영한다. 이전보다 DTI가 높아져 대출 받을 수 있는 액수가 줄어들게 되는 것이다.

이와 함께 금융회사는 그간 대출 받는 사람의 1년치 소득만 확인했는데 2년치 소득을 살펴보게 된다. 이때 금융회사는 근로소득원천징수영수증 등 객관적인 자료를 확인해야 한다.

예외적으로 건강보험료 납부내역, 카드 사용액 등을 활용할 수 있지만 이 경우에는 추정소득을 각각 5%, 10%씩 줄이고 대출한도는 최대 5000만원으로 제한한다.

이렇게 되면 1억 8000만원짜리 주담대 1건(20년 원리금 균등분할상환, 금리 3.5%)을 보유한 김씨(연소득 7000만원)가 조정대상지역 소재 주담대(만기 30년)를 받을 때, 신DTI를 기준으로 대출받을 수 있는 한도 금액은 1억8400만원이다. 기존 금액(3억8900만원)에서 절반 이상 줄어들게 되는 것이다.

김씨는 DTI가 40%로 제한되고(조정대상지역 50%+ 2건 이상 주담대 10%포인트 차감) 두 번째 주담에 15년 만기 제한을 받아서이다. 그나마 기존 주택을 2년 내 처분키로 하면 만기 제한에서 벗어나 대출 가능액은 2억 9700만원으로 늘어난다.

부채를 산정할 때 원금상환액은 대출유형에 관계 없이 원금분할상환을 가정하되 거치기간은 제외한다. 원금 일시상환은 분할 상환으로 하되 최대 10년까지만 인정한다.

또 우수거래고객 대출처럼 증빙소득을 보지 않는 일부 신용대출은 고(高) DSR 대출로 분류해 별도 관리토록 하되 대출 비중은 일정 비율 이내로 유지하게끔 간접적인 리스크 관리 기준으로 제시할 방침이다.

신DTI는 2018년부터 전금융권에 도입한다. DSR은 2018년 하반기부터 은행권서 본격 시행하고 추후 2금융권 확대를 검토한다는 계획이다.

금융위는 “은행들이 자율적으로 리스크관리 시스템이 적정한지 점검하는 것”이라며 “사실 금융기관이 유효담보가액을 넘겨서도 여러 가지 이유로 대출을 해주고 있는데 상환능력을 넘으면 차주의 채무불이행 문제가 있을 수 있으니 리스크를 줄이자는 것”이라고 설명했다.