[김충범 기자의 부동산 따라잡기] 알쏭달쏭한 건폐율·용적률·대지지분

부동산 중개업소를 방문하거나 토지 투자 전단지 등을 살펴보면 건폐율, 용적률이라는 용어를 아주 쉽게 접하게 됩니다. 하지만 막상 이들 용어를 정확하게 설명할 수 있는 분들은 생각보다 많지 않습니다.

결론부터 이야기하면 건폐율과 용적률은 부동산에 관심이 있다면 반드시 숙지해야 하는 용어입니다. 토지, 빌딩 등의 투자 정보는 물론 해당 지역의 개발 밀도를 단번에 파악할 수 있는 척도와 같은 역할을 하기 때문이죠.

먼저 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻합니다. 가령 대지면적이 100㎡인데 건축면적이 60㎡라면 건폐율은 60%가 됩니다.

정부는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'을 통해 건폐율을 용도지역별로 제한하고 있습니다. 도시지역만 살펴볼 경우 주거지역은 70% 이하, 상업지역은 90% 이하, 공업지역은 70% 이하, 녹지지역은 20% 이하로 각각 제한됩니다.

이렇게 건폐율을 제한하는 이유는 각 건축물마다의 대지에 여유 공간을 남겨 일조, 채광, 통풍을 원활하게 하고, 과밀화도 억제할 수 있기 때문입니다.

그렇다면 용적률은 뭘까요? 이는 대지면적에 대한 건축물 각 층의 바닥면적 합계인 연면적 비율을 뜻합니다. 예컨대 대지면적이 100㎡, 1개층 바닥면적이 50㎡인 4층 건물의 경우 용적률은 200%가 되는 것이죠.

용적률이 높다는 것은 건축물 연면적의 비율이 높다는 의미입니다. 쉽게 말해 건물을 높게 지을 수 있다는 것이죠. 때문에 용적률이 높은 토지는 낮은 토지보다 대체로 비싸기 마련입니다.

다만 연면적에 제한을 받지 않는 공간도 있습니다. 바로 지하층과 주차장으로 쓰이는 지상층입니다. 이는 반드시 유념해야 합니다. 용적률 산정이 크게 달라지기 때문이죠.

앞서 언급한 사례와 똑같이 대지면적 100㎡, 바닥면적이 50㎡인 4층 건물이라 하더라도 지하 1층~지상 3층 규모에 지상 1층이 주차장일 경우, 지하 1층부터 지상 1층 모두 산정에서 빠져 연면적은 100%가 됩니다.

건폐율과 용적률을 확실히 이해하셨다면 대지지분에 대해 알아두시는 것도 좋습니다.

대지지분은 공동주택 전체의 대지면적을 가구수로 나눠 등기부에 표시한 면적입니다. 대지지분이 높다면 용적률이 낮아 층수가 낮고 동간 사이가 넓다는 뜻이 됩니다. 이는 곧 재개발·재건축 시 더 많은 주택을 신축할 수 있다는 의미가 되죠.

이렇듯 건폐율, 용적률, 대지지분은 기본 용어지이만 생각보다 많은 의미를 담고 있습니다. 용어만 확실히 익히셔도 부동산 개발 정보를 대략적으로 파악하시는 데 큰 도움이 될 수 있을 것입니다.