[부동산금융] 김형근 NH투자증권 대체투자팀장 "올해 부동산 조정… 글로벌 리츠 주목해야"

'금리상승·공급물량·규제' 3중고에 국내 부동산 시장 조정 국면

"규제 적고 투자 환경 우수… 싱가포르 리츠 전망 밝아"

김형근 NH투자증권 대체투자팀장

"금리 상승, 공급물량 증가, 정부 규제 정책 등의 영향으로 올해 국내 부동산 시장에 조정 국면이 찾아올 것이다. 따라서 부동산 대체투자 상품으로 글로벌 리츠를 주목해볼 필요가 있다."

김형근 NH투자증권 대체투자팀장은 4일 아주경제와의 인터뷰에서 최근 몇 년간 호황이었던 주택 시장의 성장세가 올해엔 꺾일 것이라고 전망하면서 이같이 밝혔다.

그는 "미국이 금리를 올리면 우리나라 역시 금리가 상승할 수밖에 없어 주택 이자 비용이 늘어날 것"이라면서 "또 최근 몇 년간 아파트 공급이 많았고 재건축 초과이익환수제, 양도세 중과 등 정부의 규제도 올해부터 본격적으로 시행되기 때문에 국내 부동산 시장이 조정 국면에 접어들 것이다"라고 바라봤다.

이어 "특히 올해 입주 물량이 많아 조정이 생각보다 빠를 수도 있다"면서 "올해 상반기 수도권, 하반기엔 서울 지역도 조정 국면에 들어설 것"이라고 덧붙였다.

김형근 팀장은 국내 부동산 시장의 조정 국면 속에서 대체투자 상품으로 글로벌 리츠를 주목해야 한다고 조언했다. 그 가운데서도 외국인 투자자에 대한 규제가 적은 싱가포르 리츠를 눈여겨 봐야 한다고 강조했다.

그는 "리츠 상품은 연간 수익률이 5~7%, 많으면 9%까지 나오는 것도 있다"면서 "개인이 직접 부동산에 투자를 하는 것이 아니라 주식으로 사면 전문회사가 운영해서 배당을 하는 구조이기 때문에 안정적인 수익을 올리는 것이 가능하다"고 말했다.

김 팀장은 싱가포르 리츠의 장점으로 △리츠투자에 우호적인 경제환경 △변동성이 크지 않은 환율과 안정적인 금리 △최근 10년 동안 국채보다 높은 수익률 등 크게 세 가지를 꼽았다.

김 팀장은 "싱가포르 상장 리츠는 수익의 90% 이상을 배당해야 법인세가 면제되기 때문에 대부분의 수익이 투자자에게 돌아간다"면서 "또 외국인·기관에 대한 배당소득세율이 10%로 다른 국가보다 낮은데다 우리나라와 싱가포르는 이중조세방지협약을 체결했기 때문에 현지에서 배당소득세 10% 원천징수 후에 추가적으로 납부할 세금은 없다"고 설명했다.

이어 "최근 15년간 무역수지 흑자 기조를 유지하고 있는데다 외국인투자금액(FDI)도 최근 10년 동안 연평균 13% 성장하고 있는 등 외국인 투자가 늘어나고 있다는 점도 전망을 밝게 한다"고 이야기했다.

그는 또 "싱가포르는 명목실효환율을 적용하고 있기 때문에 환율 변동성이 크지 않아 안정성이 높다"면서 "또 외환보유액도 2010년 이후 2500억 달러 이상을 유지하고 있어 유동성 위기가 찾아올 가능성이 낮다"고 말했다.

아울러 "최근 10년간 싱가포르 리츠의 평균 수익률은 약 6.5%로 10년물 국채 대비 4%포인트가량 높다"면서 "이처럼 안정적인 수익을 올릴 수 있는 것은 기초 부동산의 포트폴리오, 배당수익률, 차입수준, 부채만기뿐만 아니라 특화된 부동산 전문가의 운영·관리 덕분이다"고 전했다.

끝으로 "싱가포르 정부의 부동산 규제가 완화하는 방향으로 쏠리고 있어 향후 싱가포르 부동산 시장에 대한 전망이 좋다"고 덧붙였다.