​[재건축초과이익환수제] 계산식 등 위헌·형평성 논란…“재건축 추진 차질”

- “형평성 등 논란 여전한데 충분한 검토 없이 추진…집갑 상승 가능성도”

재건축을 추진 중인 서울 강남구의 한 아파트 단지 전경. 이 사진은 기사 내용과 무관함. [사진=오진주 기자]

재건축초과이익환수제 시행에 따른 강남 재건축 아파트 조합원 1인당 평균 부담금이 4억원에 달한다는 정부 시뮬레이션 결과를 두고 시장이 즉각 반발하고 있다. 계산식 등에 대한 위헌·형평성 논란이 여전한 가운데 재건축 사업 지연에 따른 공급 부족이 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다는 지적이 나온다.

당초 강남권 재건축 아파트 단지들이 자체적으로 예상했던 부담금은 조합원당 2억~3억원 정도로, 기본 분담금을 고려하면 최소 2억~4억원을 추가로 부담해야 하는 상황이다.

국토부 시뮬레이션 결과를 두고 시장에서는 부담금 계산법과 시행 방법 등에 대한 위헌·형평성 문제를 제기하는 등 즉각 불만을 드러내고 있다.

현행 재건축 부담금은 추진위를 구성해 재건축 사업을 시작한 개시 시점부터 준공되는 종료 시점까지 오른 집값 가운데 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액에 최저 10%, 최대 50%까지 부담금을 부과한다.

실제 개발이익 산출은 입주일로부터 10년 전까지만 따지는데, 이 과정에서 실제로 얻은 시세차익이 고려되지 않은 채 부담금이 책정되는 문제가 발생할 수 있다. 예를 들어 최근 해당 재건축 아파트를 구입한 경우 책정되는 부담금은 실제 시세차익보다 훨씬 커질 수 있는 것이다.

또 최근 2~3년간 개발이익이 높았던 강남권 등 주요 재건축 단지는 이미 재건축초과이익환수제를 피한 반면, 뒤늦게 사업에 뛰어든 단지에 세금이 부과되는 점에서 형평성에 어긋난다는 지적도 있다.

업계의 한 관계자는 “조합원마다 아파트를 구입한 시점과 가격이 천차만별인데 세금을 동일하게 부과하는 것은 한참 잘못된 것”이라며 “이미 수익성 높은 재건축 단지는 2~3년간 빠르게 사업을 추진한 상황에서 뒤늦게 사업에 참여한 단지에만 부과하는 것은 형평성에 맞지 않는다”고 지적했다.

그는 이어 “정부는 위헌 소지가 없다지만, 현장에서는 곳곳에서 형평성 등을 지적하는 목소리가 쏟아져 나오는 상황”이라면서 “강남 재건축 상승세를 막기 위해 충분한 검토 없이 추진하는 것 아닌가 하는 생각이 든다”고 말했다.

재건축초과이익환수제는 미실현 이익에 대한 과세 등으로 헌법재판소에 위헌소송이 제기돼 있는 상태이지만 아직 판결이 나지 않았다. 이번 국토부의 시뮬레이션 결과가 그대로 반영된다면 재건축을 앞둔 단지들이 줄줄이 문제를 제기할 가능성이 크다.

이와 함께 재건축초과이익환수제 시행에 따라 강남권 재건축 사업장들이 어려움을 겪으면서 오히려 주택 공급 감소로 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려도 나온다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “재건축초과이익환수제 시행에 따른 부담금 이외에 종부세 등까지 고려한다면 조합원이 부담해야 할 세금이 눈덩이처럼 불어나게 돼 사업 추진이 어려워질 단지들이 생겨날 것”이라며 “최근 강남권 집값 상승 원인이 수요 대비 공급 부족이라는 점을 고려할 때 오히려 공급이 줄어들면서 집값을 끌어올릴 여지도 충분하다”고 말했다.