​재건축 부담금 8억4000만원의 비밀…부담금 왜 커졌나

- 집값 계산이 단지 전체 총액으로 계산…이전 집값은 공시가격으로 산정

서울 강남구 아파트 밀집지 전경. 이 사진은 기사 내용과 무관함. [사진=연합뉴스 제공]

정부가 올해 재건축초과이익환수제 시행에 따른 서울 강남권 최고 부담액이 8억원 이상이라는 시뮬레이션 결과를 내놓으면서 그 계산법을 두고 여러 분석이 시장에서 쏟아지고 있다.

지난 21일 국토교통부는 조합설립이 완료된 서울시 주요 재건축 아파트 20개 단지에 대해 실시한 재건축 부담금 시뮬레이션 결과, 조합원 1인당 평균 3억7000만원가량의 부담금이 예측됐다고 밝혔다.

특히 재건축 아파트가 밀집돼 있는 강남 4구(강남·서초·송파·강동)는 조합원 1인당 4억4000만원의 부담금을 물 것으로 추산했으며, 최고 부담금 예상액은 8억4500만원에 달했다.

업계에서는 최고 부담금 대상 단지로 서초구 반포주공1단지 3주구를 유력 후보로 꼽았으나, 부담금 액수가 그 보다 훨씬 적은 것으로 알려지면서 논란은 더 커지고 있다.

일부 전문가들은 국토부의 부담금 산정 방식을 들여다보면 부담금이 커질 수밖에 없는 계산법이 숨어있다고 지적한다.

먼저 재건축 부담금에 영향을 주는 집값 계산이 단지 전체 총액을 기준으로 이뤄지기 때문에 재건축으로 단지 규모가 늘어나면 집값 상승분도 그만큼 늘어나게 된다.

또 집값 상승분 계산 시 이전 집값은 공시가격으로 산정하는 데 반해, 재건축 이후 일반분양 집값은 실제 분양액으로 계산하게 한다.

일반적으로 공시가격이 시세의 70% 수준이라는 점을 고려하면 30% 가량을 더 수익으로 책정받게 되는 것이다. 일반 분양 물량이 늘어날수록 이익도 더 커질 수밖에 없는 구조다.

여기에 재건축 부담금을 줄일 수 있는 주변 집값 상승분의 경우, 계산에 빌라나 단독주택을 포함하고 지역도 구단위로 설정하면서 결국 상승폭이 제한적이라 부담금을 줄일 여지가 적다.

업계의 한 관계자는 “국토부의 재건축 부담금 산정 방식을 꼼꼼히 살펴보면 강남 최고 부담금이 8억원 이상 책정되는 것도 무리가 아니다”라며 “최근 집값 상승률이 유지되는 상황에서 일반 분양분이 많은 단지의 경우에는 부담금이 10억원도 넘을 수 있다”고 말했다.