[CEO칼럼]공유경제, 3-D프린팅, 인공지능과 빅데이터가 도시부동산을 바꾸고 있다

최민성 델코리얼티그룹 대표(ULI Korea 회장)

최민성 델코리얼티그룹 대표 [사진= 아주경제DB]

세계적인 도시부동산 연구 모임인 ULI는 부동산 분야에서 지난 5년간 창조적 파괴활동을 해온 주체로 공유경제(sharing economy), 코워킹(coworking), 디지털통신(digital communication), 원격근무(remote working) 등을 강조하고 있다. 이들 영향으로 산업자본주의는 뒤로 밀리는 느낌까지 든다. 산업자본주의는 일단 진입장벽을 치고 자신이 보유한 자원에서 가치를 끄집어내는 방식이지만, 공유경제는 협력적 경제(collaborative economy)를 중시한다. 공유경제의 승리자는 주택과 자동차로, 대부분 사람들이 갖고 있는 가장 값비싼 자산인 주택과 자동차는 필요에 의해 공유하며 사용된다.

공유경제는 향후에도 사람들이 보편적으로 많이 갖고 있는 다른 형태의 자산과 함께 계속 발전해갈 것으로 보인다. 공유경제 속에서도 상업용 부동산 산업은 지속적으로 자신의 입지를 굳히고 있다. 코워킹 오피스 회사인 위워크(WeWork)는 기존 상업용 부동산 시각을 획기적으로 전환시켰다. 부동산을 사용자의 경험을 중시하는 공간으로 전환하면서 공유경제라는 위대한 사례를 만들어냈다.

공유경제의 다음 대상은 물류시설이 될 것으로 보인다. 물류는 주로 소규모 회사나 개인들이 많이 소유하고 있어 향후 공유시장을 주도할 전망이다. 지금 오피스 분야에서 그동안 익숙해진 전통적인 장기임대 방식은 점점 고루해지고 있다. 입주 테넌트가 스스로 사용면적을 조절하여 사용하는 탄력적 공간 레이아웃이 늘어나고 있다. 그러나 법은 아직 협력적 경제를 따라가지 못하고 있다. 정부의 징세구조와 사회안전망은 사람들이 하나의 고용 주체에게 풀타임으로 고용되어 일하고 있다는 전제를 두고 디자인되어 있어 개선이 필요하다.

3차원 3-D 프린팅은 건축에서 일부 상용화 단계에 있다. 향후 3-D 프린팅은 개인용으로까지 확대될 것으로 보인다. 개인 주택이나 물류창고 건축에 큰 부담 없이 활용할 수 있다. 수출입 시장에서 반제품인 건축자재를 수송하는 것보다 수요처 현지에서 3-D 프린팅을 통해 필요한 건물을 찍어낸다면, 비용과 환경에 좋은 뉴스가 될 수 있다.

3-D 프린팅 사용이 정점에 이르게 되면, 글로벌 무역은 지금의 3분의1로 줄어들 수 있다. 디지털 명세서를 상품이 필요한 현지에 있는 프린터로 전송하고 이대로 상품이 프린팅된다면, 국제무역의 필요성은 그만큼 줄어든다. 반대로 디지털 경제는 반제품 혹은 완제품 수출에 의존하는 이머징 경제에는 아마도 우울한 뉴스가 될 수도 있다. 수출을 중시하는 이머징 국가의 기존 개발모델이 더 이상 활용되지 않으면, 향후 10년 안에 떠오를 아프리카 등은 타격을 받을 수도 있다.

인공지능(AI)과 빅데이터는 향후 5년 동안 부동산 분야에서 창조적인 파괴활동 주체가 될 전망이다. 엄청난 데이터 양으로 무장한 소프트웨어는 사람보다 더 우수하게 작업을 하면서 효율성과 이익을 개선시킨다. 결국 사람들이 일하는 방식과 관계에도 새롭게 변화한다. 맥킨지에 따르면, 과거 10년 동안 중산층 직업 중 88%가 이미 기계로 넘어갔고, 2030년까지 로봇이 8억개 이상의 직업을 대체한다고 한다.

2018년 다보스 세계경제포럼에서 알리바바 마윈 회장은 교육을 지식기반형 접근방식으로 다시 생각해야 한다고 강조하였다. 기계와 경쟁하기 위해 어린이들은 로봇이 배울 수 없는 소프트한 기술인 팀워크, 독립적 생각, 감정이입 등을 배워야 한다고 주장하고 있다. 빅 데이터를 바탕으로 하는 알고리즘 가격결정 방식(algorithmic pricing)은 향후 10년간 더 중요해질 것으로 보인다. 이미 아마존은 이 방식을 사용 중에 있다. 향후 이 방식으로 모든 상품가격이 결정된다면, 회사는 정확한 이익을 예측할 수 있고 거시경제 차원에서도 인플레는 더 이상 큰 신경을 안 써도 된다.

신기술로 인해 실업이 증가하면서, 포퓰리즘(populism)은 더 확대될 가능성도 있다. 스웨덴 같은 국가들은 기술발전으로 국민들의 경제참여가 줄어드는 것에 대비하여, 국민의 기본소득을 보장하는 포용적 제도인 미래지향적 복지실험을 하고 있다. 우리의 부동산 개발에도 신기술로 인해 소외되는 사람이 없는 사회적 포용을 반영할 필요가 있다. 크라우드 펀딩이 많이 언급되지만 아직 대규모 투자로 이어지지는 않고 있다. 블록체인과 가상화폐(cryptocurrencies) 등이 많이 언급되고 있지만, 부동산 분야에 분산장부기술(distributed ledger technology)이 정확하게 적용되는 방법은 아직 나온 게 없다. 그러나 미래는 확실하게 알려진 게 없지만, 도시 부동산은 지금도 신기술 영향을 받아 계속 변화하고 있다.