[부동산A] 신규 아파트 청약, 가점 낮다면?…“미계약분·공공임대 적극 노려야”

박상언 유엔알컨설팅 대표

박상언 유엔알컨설팅 대표 [사진=유엔알컨설팅 제공]

올해 서울을 비롯한 수도권에서 신규 분양 예정인 아파트는 대부분 입지가 좋아 경쟁률이 치열할 것으로 예상된다. 하지만 이는 2030세대나 미혼 또는 신혼부부 등 청약가점이 낮은 수요자에게는 ‘그림의 떡’이다.

청약경쟁율이 치열할 것으로 예상되는 지역 대부분의 가점 커트라인이 최소 40~50점(전용면적 84㎡ 기준)을 넘기 때문이다. 특히 서울 강남권 등에서 ‘로또 아파트’로 주목받는 단지의 경우, 가점 커트라인이 더 높을 수밖에 없다.

서울 등 투기과열지구 내 전용 85㎡이하 주택은 가점제 100%로 당첨자가 가려지는 만큼, 가점이 불리하다면 미계약분과 공공임대로 시선을 옮기는 빠른 전략이 필요하다.

◆재개발을 통한 ‘내집마련’ 도전

재개발을 통한 내집마련 방법은 비교적 적은금액으로도 가능하다. 본인이 원하는 지역과 입주 시기 등을 감안, 해당 지역을 꼼꼼히 답사 후 급매물을 노리는 것이 좋다.

재개발 기본단계인 구역지정이 단계에서 투자하는 방법은 가격은 저렴하지만, 개발까지 장기간 인내가 필요하다. 단, 시세차익도 거두면서 안전하게 빠른 시일 내 내집마련을 원하는 경우에는 사업시행 이후 관리처분이 임박해 4~5년 내 입주 할 수 있는 곳을 찿는 편이 좋다.

◆급매를 이용한 ‘내집마련’ 방법

실수요자라면 경기 화성 동탄2신도시와 평택, 용인 등 최근 신규 아파트 입주 물량이 집중된 곳에서 급매를 노리는 방법도 있다.

입주 물량이 크게 집중되는 곳은 전세 세입자를 구하지 못해 초급매 등으로 급하게 처분하는 매물이 쏟아지기에 분양가보다 수천만원 저렴한 ‘마이너스 프리미엄’ 상태로 내집마련을 실현할 수 있다.

◆미계약분을 노려라

미계약분을 노리는 것도 좋다. 미계약분은 부적격자등 청약조건을 갖추지 못한채 청약을 신청했거나, 당첨된 집의 동호수 등이 마음에 들지 않아 계약을 포기한 물량을 말한다.

미계약분은 통상적으로 분양 물량의 10~20% 내외로 나온다. 미계약분 추첨에는 청약통장 가입 여부나 거주 지역에 관계없이 누구나 참여할 수 있는 부분이 장점이다.

◆특별공급도 공략하라

신혼부부의 경우 특별공급 물량을 공략하는 것도 내집마련 방법 중 하나다. 정부가 신혼부부 특별공급을 2배로 확대하고 향후 5년간 공공분양 15만가구를 공급하는 내용의 주거복지로드맵을 발표했기 때문이다.

신혼부부 특별공급의 청약통장 요건은 가입기간 6개월 이상이며 청약저축은 월 납입금 6회 이상 납입, 청약예금과 청약부금은 지역별 청약예금 예치금에 상당하는 금액이 예치돼 있으면 된다. 소득기준은 가구의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 한다.

입주자모집공고일 기준으로 미성년자 자녀가 3명(태아나 입양자녀 포함) 이상이라면 다자녀가구 특별공급을 노려도 좋다. 통상적으로 건설량의 10% 범위 내로 공급한다. 최대 15%까지 공급 가능하다. 경쟁이 붙을 경우 배점기준표에 따라 점수가 높은 순으로 당첨자를 정한다. 무주택기간, 당해지역 거주기간, 자녀수, 세대구성, 청약통장 가입기간 등에 배점을 적용한다.

기관별로 신청해 추천을 받는 기관추천 특별공급은 장애인, 국가유공자, 장기복무제대군인, 중소기업 근로자, 철거민, 북한이탈주민, 납북피해자, 우수선수, 우수기능인, 의사상자, 대한민국 체육유공자 등이 대상이다.

◆공공분양·임대도 적극 노려라

한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 공급하는 공공 분양·임대아파트도 노릴만하다. 주변 민간아파트보다 분양가격이 싼 데다(공공분양), 상당기간 전셋값 걱정 없이 내 집처럼 살 수 있어(공공임대) 관심을 가져야 한다.

공공임대는 입주 때 주변 민간 아파트 분양가의 3분의 1 수준의 보증금만 내고 10년간 살 수 있다. 임대 의무기간이 지난 뒤 소유권이 넘어올(분양 전환) 때는 주변 시세의 80~90%인 감정평가금액을 기준으로 분양가가 책정된다. 때문에 훗날 분양 전환 시 시세차익도 기대해볼 만하다

공공아파트는 무주택 서민을 대상으로 하기 때문에 민간아파트보다 청약자격이 까다롭다. 공공분양과 공공임대의 경우 전용면적 85㎡ 이하 중소형은 청약저축이나 청약종합저축 가입자들에게만 돌아간다. 전용 85㎡ 초과는 청약예금 및 종합저축 가입자가 청약할 수 있다.

소득·자산 제한도 있다. 전용면적 60㎡ 이하 공공분양이나 공공임대는 가구당 월평균 소득이 전년도 도시근로자 소득의 100% 이하여야 한다. 혁신도시에선 분양 물량의 70%가 이전기관 종사자에게 우선 배정된다. 나머지 30%가 일반 청약자 몫이다.