혹시 갭투자 하셨나요?..."손실 위험 대비해야"

[자료= KB금융그룹 제공]

지난해 갭투자가 가능한 아파트가 수도권에 집중된 것으로 나타났다. 갭투자로 인해 손실을 볼 가능성이 커진 만큼 주의가 필요하다는 지적이다.

KB금융그룹이 5일 발간한 '2018 KB부동산 보고서'에 따르면 시장 상황이 변하면서 갭투자가 가능한 여건이 조성됐다. 지난 2009년부터 전세가격 상승률이 매매가격 상승률을 상회하기 시작하며, 매매가격과 전세가격의 격차가 급격히 좁혀졌다. 전국 아파트 매매전세비는 2008년 말 52.4% 수준이었으나 지난해 2월에는75.7%까지 상승했다.  

갭투자는 갭(Gap)과 투자의 합성어다. 매매가격 대비 전세가격 비율(이하 매매전세비)이 높은 소규모 주택을 대상으로 전세계약과 함께 주택을 매입하는 것을 의미한다. 매매전세비가 높은 주택의 경우 매매가격과 전세가격의 차이가 크지 않아 적은 투자금으로 주택을 구입할 수 있다. 주택가격이 오르면 투자 수익률도 상승한다. 

갭투자는 우리나라에선 일반적인 주택매매 방법이다. 임대소득 없이 자본소득에 집중한다는 점에서 매매 후 월세를 주는 방식보다 좀더 공격적인 투자방식으로 여겨진다.

보고서는 "지난해 상반기 갭투자가 가능한 아파트는 수도권에 집중됐다"고 밝혔다. 매매전세비가 최고 수준이었던 지난해 6월을 기준으로 KB아파트시세 자료를 활용하여 갭투자 가능 아파트 규모를 추정한 결과, 전국 아파트 재고 980만호 중 140만호(14.4%)가 갭투자가 가능한 아파트로 추정됐다.

매매전세비 상승이 가팔랐던 수도권의 갭투자 가능 아파트 규모는 90만3000호다. 이는 2013년 말 4만3000호와 비교해 20배 이상 증가한 규모다. 전체 갭투자가 가능한 아파트의 64%가 수도권에 집중 분포했다. 이는 전국 아파트 재고 중 수도권 아파트가 차지하는 비중인 48.0%보다 높다.

세부 지역별로는 서울 17만2000호, 인천 12만1000호, 경기 61만호의 갭투자 가능 아파트가 존재하는것으로 추정됐다. 전체 갭투자 가능 아파트 중 경기지역 아파트가 차지하는 비중은 43.6%에 이르는 것으로 나타났다. 반면, 최근 4년간 주택가격 상승률이 높았던 대구와 부산의 경우 갭투자 가능 아파트 수가 많지 않았다.

보고서는 "갭투자 증가는 주택수요 증가에 따른 주택가격 상승뿐 아니라 전세공급 확대에 따른 전세가격 하락에도 영향을 미친다"며 "하지만 정부가 다주택자 규제 강화를 주요 과제로 추진하면서 갭투자가 주택가격을 높인다는 인식이 확산됐다"고 지적했다.
 
그러면서 "갭투자는 레버리지를 활용한 투자인 만큼 매매가격이 하락하면 큰 손실이 발생할 수 있다"며 "특히 최근 갭투자 방식은 상승한 전세금을 활용해 투자대상을 확대해 온 경우가 많다"고 우려했다.

전세가격이 유지되는 경우 매매가격이 급락해도 곧바로 손실로 이어지진 않지만, 주택 매매 시 임대보증금 상환을 위해 추가적인 자금을 조달해야 하므로 잠재적인 부실 위험이 존재한다는 설명이다. 

매매가격이 하락하지 않고 전세가격만 하락하는 경우에도 갭투자자는 위험에 노출된다. 보고서는 "전세가격 하락으로 인해 전세보증금 중 일부를 반환해야 할 경우 즉각적인 현금 조달이 필요하다"며 "갭투자를 통해 다주택을 보유한 경우 지급불능 상태에 처할 가능성도 존재한다"고 전했다.