강남 재건축 부담금 패닉 확산…부동산시장 투자심리 급랭

재건축 사업추진 급속 위축…일반 아파트 거래도 침체

가격 하향안정 기대 vs 3~4년 후 공급가뭄 따른 혼란 우려

서울 강남권 재건축 단지 전경. [사진=연합뉴스]

서울 서초구 '반포 현대아파트'에 처음 통지된 재건축 초과이익환수 부담금이 시장의 예상을 크게 웃돌면서 부동산 시장 투자심리가 급속히 얼어붙고 있다.

이번 조치로 강남권 재건축 단지들의 사업 추진에 차질이 발생할 경우 3~4년 후 이 지역에 신규 아파트 공급 가뭄이 우려된다. 또 재건축 아파트의 매수심리가 급랭하면서 일반 아파트까지 연쇄적으로 거래가 위축되는 등 부동산 시장 전체로 한파가 확산되고 있다.

16일 부동산 전문가들은 "시장 예상을 훨씬 웃도는 부담금으로 현재 추진되고 있는 강남 재건축 사업이 크게 위축될 수 있다"고 지적했다. 막대한 부담금 때문에 재건축 사업의 수익전망이 크게 악화돼 사업추진계획과 조합원 부담 전망을 새로 짜야 할 실정이다. 일각에서는 재건축추진위 내에서 조합원 간 이견이 커져 사업추진에 걸림돌로 작용할 것이라는 전망도 나온다.

특히 재건축이 강남권 전체 아파트 시장을 주도해 왔기 때문에 재건축 시장의 침체는 일반 아파트 시장의 침체로 이어질 것으로 우려되고 있다.

서초구청이 지난 15일 반포 현대아파트 재건축 조합에 통지한 초과이익환수 부담금은 1인당 평균 1억3569만원 수준으로, 조합이 지난 2일 서초구청에 제출한 최초 예상 부담금 850만원보다 16배가량 많다.

국토교통부는 16일 이와 관련 "서초구가 반포 현대에 통지한 부담금액은 국토부 업무 매뉴얼에 근거해 적정하게 산정된 것으로 판단된다"고 밝혔다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "그간 재건축 아파트는 일반 아파트 시장까지 견인해왔기 때문에 이번 조치는 부동산 시장 전체의 수요 둔화를 가져올 수밖에 없다"며 "환수금 산정 자체도 부담이지만, 주택 수요층 전체의 투자심리에 제동이 걸리게 됐다"고 진단했다.

부동산114 분석 자료에 따르면 서울 재건축 시장은 최근 안전진단 강화 등 정부의 규제가 가해지면서 지난 11일 매매가격이 -0.02%를 기록, 3주 연속 마이너스 변동률에 머물러 있는 상태다. 같은 시기 재건축을 제외한 일반 아파트 시장은 매매가격이 0.06%로 아직 오름세가 유지되고 있다. 하지만 이미 지난 3월부터 꾸준히 오름폭이 둔화돼온 것을 감안하면 곧 보합세로 수렴할 가능성이 높다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "이번 부담금액이 어떻게 산출됐는지 의문이다. 정부가 당장 올해 경제 성장률도 정확히 맞히지 못하는데, 3~4년 후의 주택 가격을 어떻게 예측할 수 있겠느냐"며 "그만큼 정부가 어떠한 방법으로든 재건축을 중심으로 한 강남권 시장 압박 시그널을 보였다는 점에 주목해야 한다"고 강조했다.

이어 "문제는 3~4년 이후다. 강남권은 재건축을 제외하면 사실상 공급을 기대할 수 없는 지역이다. 이번 조치로 재건축 추진에 제동이 걸려 추후 강남권 공급 가뭄이 더욱 심화되지 않을까 우려된다"고 덧붙였다.