[김충범 기자의 부동산 따라잡기] 재건축 초과이익환수제와 주택 시장의 상관관계

주택 시장 뒤흔드는 커다란 폭탄

정부-조합, 부담금 두고 괴리감

[이미지제공=아이클릭아트]

최근 주택 시장을 뒤흔들만한 커다란 폭탄 하나가 터졌습니다. 바로 이달 15일 서울 서초구청이 '반포 현대' 재건축 조합에 가구 1인당 1억4000만원에 가까운 재건축 초과이익환수 부담금을 통보한 일이죠.

재건축 초과이익환수제를 해석하면 말 그대로 국가가 재건축을 통해 발생하는 넘치는 이익분을 환수하겠다는 것입니다. 이는 정부가 재건축 아파트의 과도한 시세 상승을 차단하기 위해 마련한 제도죠.

좀 더 자세히 설명하면 재건축 추진위원회 구성 시점부터 입주하는 순간까지 조합원 1인당 평균 이익(조합 운영비 및 공사비 등은 제외)이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50%를 부담토록 한 것입니다.

재건축 초과이익환수제가 처음 등장한 것은 지난 2006년 9월입니다. 당시는 부동산 시장에 수요층이 들끓으며 전국 곳곳에서 폭등을 거듭했던 시기입니다.

그중에서도 재건축은 강남권을 비롯한 서울 주택 시장 전역의 상승세를 주도했던 '대장주'라 해도 과언이 아닌 상품이었습니다. 당시 참여 정부 역시 재건축을 투기의 온상으로 간주하고 고강도 규제책을 펼친 것이죠.

하지만 2008년 글로벌 금융위기를 거치면서 주택시장은 급격히 침체됐고, 결국 재건축 초과이익환수제는 2012년 말부터 유예되기 시작했습니다.

이 상태로 5년의 시기가 흐르자 그간 움츠러들었던 재건축 시장도 다시 강남권을 중심으로 서서히 회복되는 모습을 보였죠. 일부 단지들은 글로벌 금융위기 이전 수준의 가격을 훨씬 뛰어넘기도 했습니다.

이렇듯 재건축 초과이익환수제 시행과 주택 시장은 밀접한 상관관계를 갖고 있습니다. 재건축에 사람이 몰리는 과열 시기에는 정부가 환수제를 통해 가격을 통제하려 하지만, 막상 시장이 가라앉게 되면 환수제도 서서히 자취를 감추는 식입니다.

이는 재건축이 소위 '돈이 되는 단지'이기 때문에 그렇습니다. 10년이 지난 지금 여전히 대장주로 자리매김하고 있는 것만 봐도 알 수 있죠.

이번 반포 현대 사건에 세간의 관심이 모아진 것은 올해 부활한 재건축 초과이익 부담금 첫 통보 사례라는 점과, 조합과 정부 간의 부담금 차이에 따른 괴리감 때문입니다.

하지만 실질적으로는 정부가 이 대장주를 바라보는 시각이 어떠한지를 시장에 명확히 드러냈다는 점도 이번 사건이 화제로 떠오른 큰 이유기도 합니다. 정부가 주택 시장의 폭등 원인을 재건축으로 지목하고 있다 해도 과언이 아닌 셈이죠.

아무쪼록 재건축을 바라보는 정부의 규제 스탠스는 확고하다 못해 완고해보이기까지 합니다. 재건축 투자를 염두에 두신 분들이라면 당분간 고민을 거듭하실 것으로 보여집니다.