시흥·춘천 1600가구 후분양으로 공급...화성·평택·파주·아산서도 후분양 사업자 모집

SH, 공정률 60% 이상 분양 실시 중...연내 1400가구 공급

국토교통부가 ‘제2차 장기 주거종합계획 수정계획’ 발표를 통해 경기 시흥시 장현지구와 강원 춘천시 우두지구 공공분양주택에 대해 후분양제를 도입한다고 28일 밝혔다. 사진은 서울 영등포구 아파트 단지 모습. [사진=남궁진웅 기자, [e-mail]]

28일 국토교통부가 발표한 ‘제2차 장기 주거종합계획 수정계획’은 오는 2022년까지 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등이 공급하는 공공물량의 70%를 후분양제로 공급하는 내용이 핵심이다. 내년 후분양되는 경기 시흥시 장현지구 A7블록(614가구)과 강원 춘천시 우두지구 4블록(979가구)은 올해 분양예정물량으로 공급된 곳이다.

앞서 국토부는 지난해 11월 주거복지 로드맵을 발표하면 후분양제 실시를 예고했다. 후분양제는 아파트를 분양할 때 착공 전에 입주자를 모집하는 것과 달리 어느 정도 아파트를 지은 다음에 분양하는 방식이다. 이번에 국토부는 공정률 60%를 후분양제의 조건으로 규정했다.

현재 주택법상 사업자는 선분양제와 후분양제 중 분양 방식을 선택할 수 있다. 사업자 입장에선 아직 만들어지지 않은 아파트를 앞세워 자금 조달을 쉽게 할 수 있고, 소비자는 입주 때까지 돈을 나눠낼 수 있다는 장점 때문에 선분양제가 굳어졌다.

하지만 막상 지어진 아파트를 보면 약속했던 모습과 달리 부실 시공된다는 문제점이 제기됐다. 이에 지난 2003년 노무현 정부는 후분양제를 공공부문부터 의무화할 계획이었지만, 부동산 경기가 침체에 들어서면서 실행되지는 못했다.

이번 국토부의 계획도 우선 공공물량에 대해 후분양제를 도입하되 자금 대출 지원 등을 통해 민간 사업자를 끌어들이겠다는 방침이다.

◆ 민간 사업자 유도가 관건..."대출 한도 높이고 금리 낮출 것"

국토부는 2022년 이후 민간 사업자의 후분양제 도입을 유도하기 위해 후분양제를 실시하는 사업자에 대해 공공택지를 우선 공급할 계획이다.

우선 공급되는 공공택지는 △경기 화성 동탄2지구 A-62블록(879가구) △경기 평택 고덕지구 Abc46블록(731가구) △경기 파주 운정3지구 A13블록(1778가구) △충남 아산 탕정지구 2-A3블록(791가구) 등 총 4179가구로 올 4분기 공고가 예정돼 있다.

민간 사업자에 대한 자금 지원으로는 주택도시기금 한도를 높여줄 예정이다. 6000만~8000만원이었던 후분양 대출한도를 8000억~1억1000만원으로 상향하며, 대출 금리도 현재 4.1~4.3%에서 3.6~3.8%로 낮춰준다.

보증한도도 확대된다. 기존 총 사업비의 40~47%에서78%까지 지원받을 수 있다. 총 가구 수의 60% 이내에서 보증 지원했던 내용을 폐지하고 전 가구를 후분양할 경우 모두 보증 지원한다.

후분양제가 도입되면 선분양을 통해 집을 살 때보다 입주 때까지 기간이 짧아지기 때문에 입주예정자를 위한 대출 지원도 실시된다. 디딤돌 대출 한도 내에서 중도금 대출을 지원받을 수 있으며, 한도 내 잔여액은 잔금대출로 지원받을 수 있다. 예를 들어 공정률 60%인 주택을 분양받을 경우 계약금의 15%는 자체 조달하되 중도금 30%와 잔금 40%는 기금대출로 지원받고, 나머지 15%는 자체 조달할 수 있다.

다만, 부실시공에 따라 선분양이 제한되는 사업자와 투기과열지구 내 재건축 사업은 후분양 인센티브 적용 대상에서 제외된다. 앞서 국토부는 주택법 개정을 통해 선분양 제한이 적용되는 영업정지 사유를 3개에서 23개로 확대하는 등 부실시공 사업자의 선분양을 제한하기로 했다.

하지만 후분양제 도입으로 인한 우려도 존재한다. 후분양제는 사업자가 직접 대출을 받아 자금을 마련해야 하기 때문에 이자 비용 등을 소비자에게 전가해 분양가가 오른다는 것이다. 이에 국토부 관계자는 “선분양제도에 비해서는 분양가격이 올라갈 수밖에 없다고 본다”면서도 “기금 대출 등 보증 규모를 늘리고 이자율도 낮췄으며, 인근 시세 따라 분양가격도 달라지기 때문에 분양가 상승이 크진 않을 것으로 예상한다”고 말했다.