[최수연의 부동산 타짜] 치솟는 집값, 입주권 거래로 똘똘한 집 한 채 마련하기

공사 지연·미분양 등으로 추가 분담금 고려해야

사진=아이클릭아트 제공

부동산 투자를 할때는 재건축 시한이 안된 노후 아파트 보다는 새 아파트가 시세차익을 가져다주면서 효자노릇을 톡톡히 한다. 하지만 새 아파트 분양에 당첨되기는 하늘에 별따기고 분양권을 사기에는 이미 수억원의 프리미엄이 붙어 주저하게 된다.

이럴때는 관리처분계획인가가 난 재개발·재건축 단지의 조합원 입주권을 노려보는 것도 좋은 방법이다. 조합원 입주권은 관리처분계획의 인가 이후에는 기존 주택에 대한 소유권이 아닌 입주할 예정인 주택(아파트 등)에 대한 권리로 바뀌게 된다.

조합원 입주권의 장점은 일반 분양가보다 낮은 분양가에 매매하기 때문에 시세차익을 얻을 수 있다는 것이다. 또 로열층 로열동을 배정받기 유리하다. 조합원이 먼저 원하는 동호수를 고르고 나서 남는 물량을 일반분양하기 때문이다.

조합원 입주권 매입은 매우 복잡하다. 먼저 전용 10㎡ A주택이 있다고 가정하자. A주택은 권리가액(감정가, 조합원이 재개발·재건축사업을 진행할 때 본인이 제공한 종전 부동산의 평가금액)이 총 1억5000만원이다. 하지만 A주택 소유자는 프리미엄 1억5000만원을 붙여 B에게 3억원에 팔았다.

그리고 A주택 소유주가 분양받을 아파트 분양가가 5억원이라고 했을때 B는 분양가 5억원에서 A주택 권리가액 1억5000만원 뺀 3억5000만원을 추가분담금으로 내야한다. 이렇게 되면 A주택에 대한 입주할 아파트 총 매수가는 추가분담금 3억5000만원에 A주택 매매가 3억원을 더한 총 6억5000만원이 된다.

일반 분양가가 평균 6억원이라 가정하고 여기에 붙을 프리미엄이 2억~3억이라고 한다면 조합원 입주권은 그에 비하면 훨씬 저렴한 금액인 것이다. 추후 붙을 프리미엄을 생각하면 1억5000만원이상의 시세차익을 기대할수 있게 된다. 

이렇다 보니 조합원 입주권에 붙는 프리미엄이 1년 사이 1억원이 넘기도 한다. 한국감정원에 따르면 동대문구 답십리동에 들어서는 답십리파크자이는 2016년 6월 전용 59.91㎡에 대한 조합원 입주권이 4억865만원(13층)에 거래됐다. 그리고 그 해 12월 4억7500만원(12층)에 거래됐고 올해 1월엔 5억9000만원(13층)에 거래됐다. 이를 테면 집값이 1년 6개월 만에 1억8000만원 가량 오른 것이다. 입주는 2019년 1월로 여전히 집값 상승여력은 남아있다고 볼 수 있다.  

하지만 조합원 입주권은 아파트 공사지연이나 설계 및 마감재 변경, 미분양 등으로 추가 분담금이 발생할 수 있기 때문에 위험부담이 따른다. 또 조합원 입주권은  1주택으로 보기 때문에 양도세 중과 대상이 된다.  

양도세 중과와 보유세에 대한 정부의 정책이 강화된 만큼 신중한 투자가 이뤄져야 할 것이다.