"헬리오시티 전용 84㎡ 전셋값 6억원 붕괴되나"…입주대란에 강남3구 전세시장 '흔들'

"서초구 이주 수요로 당분간 전셋값 오르겠지만 입주시기 때 조정 올 것"

13일 방문한 서울 서초구 신반포3차 아파트는 관리처분 계획인가 승인을 받아 이달부터 주민들이 이주에 들어갔다. 사진=윤주혜 기자

"헬리오시티 전용 84㎡ 전세값이 6억5000만원에서 8억5000만원에 거래되고 있다. 최근에는 전셋값이 떨어지면서 6억원 매물이 나왔다. 2학기 학군 수요 등이 겹치면서 전셋값 하락이 멈췄지만 헬리오시티 입주 시기에 가까워지면 전셋값이 떨어질 것으로 보고 있다."(가락동 헬리오시티 인근 공인중개업소)

서울 아파트 전셋값이 약세를 이어가고 있다. 정부의 부동산 규제 강화로 매수심리가 위축되면서 전세 거래 비중은 70%를 넘어섰다. 하반기에는 기준금리 인상과 아파트 입주물량 증가 등이 하방 압력으로 작용해 서울 부동산 시장 위축은 불가피할 전망이다. 특히 강남3구(강남, 서초, 송파) 하반기 입주물량은 1만2900가구가 예정돼 있어 전세 물량이 쏟아지며 전셋값 하락이 불가피할 전망이다. 

15일 부동산114에 따르면 서울 전세가율은 올해 1월 62.69%에서 지난 13일 기준 59%를 기록했다. 이번달 둘째 주 전셋값은 올해 입주물량이 늘어나는 강남권에서 하락세를 이어갔다. 강남3구에서는 송파(0.05%)와 강남(0.03%)이 가장 큰 하락세를 보였고 서초구(0.01%)는 유일하게 소폭 상승했다. 이어 △강서 0.02% △노원 0.02 △양천 0.02 △중랑 0.02 등이 하락했다.

강남구와 송파구는 하반기 예정된 입주 물량에 대한 우려로 전셋값이 하락하고 있다. 서초구도 이주 수요가 해소된 이후에는 입주물량이 대기하고 있어 전셋값 하락이 예상되고 있다. 하반기 서울에서 입주 예정 물량은 2만4656가구로 이 가운데 1만2900가구가 강남3구에 집중돼 있다. 전세가율은 이미 50%이하로 떨어졌다. 강남3구 전세가율은 올해 1월 51.39%에서 13일 기준 48.19%를 기록했다.

서울 전세 거래 비중도 올해 상반기 70%를 넘어섰다. 강남구와 송파구는 매달 1000건 이상의 전월세 거래가 이뤄지며 높은 거래량을 나타내고 있다. 갭투자자들이 잔금마련을 위해 싸게 내놓은 급전세도 늘었고 매매 대기 수요 중 일부가 전세 수요로 전환한 것도 전세 거래 증가의 한 원인으로 꼽힌다. 헬리오시티 인근 공인중개업소 관계자는 "집주인들이 중도금 대출 등을 받은 게 있기 때문에 아직까지는 급하게 전셋값을 내리지 않는다"면서 "9월께 되면 전셋값을 내리지 않을 수 없어 가격은 하락할 수밖에 없다"고 설명했다. 

서초구는 재건축 이주 수요가 겹치면서 최근 전셋값이 소폭 상승했다. 신반포3차와 경남아파트 통합 재건축 단지 2400가구가 7월 말 이주를 시작하고 반포우성 400가구가 다음달 이주할 예정이다. 경남아파트 인근 공인중개업소 관계자는 "신반포3차, 경남 아파트 주민들이 재건축에 따라 이주를 시작하면서 전세 수요가 늘었다"며 "11월까지는 이주를 끝내야 해 주변 아파트로 전세를 가려는 사람들이 많다"고 말했다.
 

그래픽=김효곤 기자

전세 물량이 희소한 강북권은 강남권과 분위기가 확연히 달랐다. 이번 달 둘째 주 전세값은 노원·양천·중랑구에서 0.02% 소폭 하락했지만 나머지 지역에서는 오름세를 나타냈다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "비수기에 진입하면서 한두 개 단지에서 전셋값이 내리면서 약간의 변동률은 나타날 수 있다"면서 "성북, 관악 등 강북권은 새 아파트 입주물량이 거의 없다보니 기존 아파트에서 전세물량이 나와서 거래가 되는데 비수기 효과는 어느 정도 있겠지만 전셋값이 두드러지게 하락하지는 않을 것"이라고 설명했다. 성북구 돈암동의 한 공인중개업소 관계자는 "매물이 없어 나오는 물건마다 바로바로 거래된다"고 설명했다.

함영진 직방 데이터랩장은 "하반기 강남3구에 입주물량이 집중되면서 전세 물량이 많은 만큼 연말까지 전셋값이 하락할 가능성이 크다"고 말했다. 이어 "세입자를 찾지 못해 보증금을 돌려주지 못하는 문제가 발생할 수 있지만 역전세난까지 우려할 만큼 심각해질지는 지켜봐야할 것"이라고 말했다.